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昨天，我们发布了怡丰汇的踩盘文，其中我们提到了一句话：「如今，商业的内卷分化，比住宅还要厉害」。 事实呢，也确实如此。 回看近两年的宁波，大大小小的商业体开了很多，又「关」了很多。做得好的商业体，停车场入口排队时间非常久，做的不好则即便是周末都空无一人，两极分化极其严重。 在之前，我们已经将当时宁波的商业「四大天王」进行了对比，得出了尽管新商业体不断开业，天一广场仍为彼时「四大天王」之首的结论。 那么，如果我们将市六区各取1-2个头部商业纵向比较，又能得出什么样的结论呢？ 在本期的商业体比较中，我们选取了富邦商业广场-北仑、吾悦广场-镇海、来福士商圈-江北、万象城商圈-江北、天一广场商圈-海曙、东部新城商圈-鄞州、印象城商圈-鄞州、鄞州万达商圈-鄞州、奉化万达商圈-奉化共9个商圈，并且选取了上午11点、下午1点、下午3点、下午5点和晚上7点5个时间点来进行对比，得出了一些有趣的结论。 注意，当分析商圈的时候，我们不仅仅是以单一商业体作为研究对象，而是将商业体周边，包括写字楼等辐射人群的业态均包括在内，作为比较。 毕竟，周边辐射人群才是各商业客流的主力人群。 区位、辐射人群 镇海新城吾悦广场 商圈位于镇海区骆驼街道，辐射人群以周边如保利城、景城花园、风景御园等住宅区为主，涵盖人群较广，但相对来说消费能力并不是特别出众。 北仑富邦商业广场 商圈位于北仑区黄山路，辐射人群以周边如凯旋华庭、黄山豪庭、里仁花园等居民区和宁波职业技术学院、东海实验学校等学校内消费人群为主，同样的，涵盖人群广，但消费能力相对并不出众。 万象城商圈 作为宁波新晋商圈豪强之一，万象城开业首日客流达到了25万以上，零售业销售额也突破了3600万+，不得不感叹宁波人民的消费能力。从区位来看，万象城位于江北湾头，开业之时即填充了湾头商业短板，且代数学家咖啡、小野造物、蓝蛙、鼎泰丰、山姆等精致生活引领品牌的入驻，也可以看出万象城的招商能力之强，由此看，开业首日之盛况，也好理解了。辐射人群方面，湾头片区的所有地缘性人群都是万象城的受众客户，无论是涵盖人群的数量还是质量，都是非常高的。 来福士商圈 作为江北传统商圈豪强，来福士位于三江口，客流辐射周边写字楼和住宅区人群，因其强有力的招商和地铁上盖的强大优势，一直以来都是宁波商圈中比较厉害的存在。 天一商圈 天一商圈，或许占据了全宁波最好的商业地段，三江口核心，直至今日仍然可以说是宁波最好的地段，也是许多老宁波的情怀之地。天一广场、和义大道、城隍庙、1844、再加上即将开业的k11，未来的天一商圈无论是体量还是质量，在宁波范围内都将是一骑绝尘的存在。辐射人群涵盖包括居住在老海曙核心的人群、初来宁波游玩的人群、周边商务中心工作人群以及前往和义大道购物的土豪等，是数量与质量的完美结合。并且，天一商圈也是我们今天统计的所有商圈中，地缘性最弱的一个。 鄞州印象城商圈 印象城商圈位于鄞州中河街道，由印象城、鄞州宝龙广场、万象汇、钱湖天地和巴丽新地构成BEST商，并且如今随着摩方loft的坐落，还有了如麦当劳、小酒馆等较为高端的门店入驻。在BEST商圈，几年内，我经历了从印象城四小时免费停车到半小时免费停车，这也映衬了印象城商圈的不断崛起。辐射人群则以周边地缘性客户为主。 鄞州万达商圈 上下班高峰期堵车最严重的地方之一，由万达广场、明州里和联盛广场共同组成。虽然联盛广场如今已濒临倒闭，但在商圈体量上还是给予了不小的支持。而三者中，万达负责繁华，明州里以轻奢和奢侈品牌为主力，辅以电影院和美食业态。但，一方面来自和义大道的豪强压力，另一方面还有阪急百货新晋豪强，明州里的定位显得非常尴尬，前段时间去了一趟，除了餐饮部分，其他门店几乎没有客流。辐射范围，同样来自周边的地缘性客户。 东部新城商圈 东部新城商圈构成， 主要为阪急百货、银泰城和宏泰广场。就近期来看，阪急百货撑起了东部商圈「半边天」。在阪急百货开业以前，东部新城商圈可以说是这四个商圈中人流最少的一个商圈。而其主要人流均在东部银泰城，宏泰广场人流比较有限。如今，随着阪急百货的开业，大批宁波人填满了东部新城商圈热力图。辐射范围，一方面是工作和居住于东部新城及周边的地缘性人群，另一方面，便是冲阪急而去的宁波富豪们。业态 还是如我们之前所示，业态和品牌方面，值得一提的是天一商圈和东部新城商圈。 天一商圈：城隍庙、天一广场、和义大道三个商业区加成，天一商圈业态从小吃到高端餐饮、城隍庙的「服装摊」到和义大道的奢侈服装配饰，以及数码城...几乎涵盖生活所有购买需求。再细化，各业态品牌跨度同样不小。以服饰为例，城隍庙内有平价「服装摊」，天一广场内有精品服饰品牌，和义大道更有lv、prada、dior等奢侈品牌。自然，定位人群范围之广无需多言。也难怪天一商圈人气火爆至极。 东部新城商圈： 东部新城商圈，宏泰广场和东部银泰城的业态组成，为常规商业业态。而阪急百货的定位则更为高端。Yohji Yamamoto、Burberry、Maison Margiela、Gucci等高端时装品牌，喜粤8号、莆田餐厅等米其林餐厅悉数入驻。当然，平价的如乐乐茶、JNBY、海马体等亲民品牌也有，所涉范围还是比较大。再加刚开业不久，无论是真消费还是临市面，迄今为止每日人流仍不少。各商圈热力图比较及分析 如上文所说，我们取了工作日一天的五个时间点作为样本进行比较。在对比中，我们发现，在热力图的红色区域对比中（热力图越红，则客流量约大），天一商圈的上榜率比较低，仅有上午11点，有范围较广的红色区域；而奉化万达商圈在下午1点、下午3点、下午5点和晚上7点，均有大面积的红色区域；而得益于周边写字楼，辐射范围内来福士商圈在5个时间点均有红色区域，且来福士商场与写字楼非常近，所以相对人流也非常集中；同样得益于写字楼的，还有东部新城商圈，阪急位于金融硅谷旁，在上午11点、下午3点、下午5点和晚上7点均有大面积的红色区域。    奉化万达广场热力图     来福士商圈热力图    东部新城商圈热力图反而是，印象城商圈和鄞州万达商圈，在工作日显得相对较为平淡。分析一下原因，因工作日的关系，拥有众多写字楼的来福士商圈和东部新城商圈占有较大的优势；印象城商圈和鄞州万达商圈比较吃亏；天一商圈则因为整体范围非常广，人群分散，并没有特别多的红色区域；奉化万达的天然优势在于，奉化城区比较好的商圈只有万达和银泰，相对来说，选择余地小，则笼络了更多客流。最后，强调一点，此样本仅可作为工作日各商圈客流比较，周末和节假日或将有截然不同的结果，后期，我们会再出一期仅针对周末节假日的商圈比较，可以关注一下。
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发表于 2021-12-30 08:42:48