|
昨晚又有不少人留言问“缩圈”的事，刚好2021还剩最后一天，老司机就来聊聊缩圈。 12月6日我写了一篇《是不是到了缩小宁波限购圈的时候了？》，引起了一些质疑，毕竟扩圈才过了大半年，就来个180度大转弯，至少显得不是那么严肃。 但说句实话，这已经不是一次两次了。 老司机把这种转变称为“翻烙饼”，每次翻的时候都有不少人相信这是最后一次，但见过几次之后，就会懂得一个道理。 不翻，还要厨师做什么？ 01都说成年人的世界里没有应该不应该，只有取舍和妥协，如果你是调控的操盘手，会对这句话有更深的认同。 自从分税制改革之后，地方财政就一直入不敷出，但公务员要吃饭，基础设施要投资，政府各个地方都要花钱，钱从哪里来？即便像宁波这等富庶的城市，也欠了2000多亿的债，没有税收之外的强有力的来源，好多地方分分钟停摆。 好在90年代末搞了住房制度改革，照抄了香港的房地产制度，把土地批租权收归地方政府，最终催生出规模庞大土地财政。 到目前，绝大部分大中城市的土地财政依赖度都超过50%。 宁波去年的土地出让金超过1000亿（市六区），杭州今年超3000亿，这个数字是任何税收都无法替代的。假设宁波300万人口（市六区），相当于人均分摊了4万元。 如果取消土地财政，每个人每年多交4万的税，才能平衡开支，你试试看！ 有人说未来靠房地产税，肯定不行，免税家庭估计接近70%，只剩下30%的家庭交房地产税，按照宁波市区30万个纳税家庭来计算，差不多每个家庭每年要交30-40万。 你试试看！ 房地产税实施后，乐观的估计是每年收缴上来的税，能占到当年土地财政的10-15%，就很不错了。 尽管不少人对于高房价痛心疾首，对于土地财欲除之而后快，你说真断得了它吗？
02土地财政还只是翻烙饼的表面原因，更深层次的原因是地方和中央对于房地产的认知不一致。 对于中央来说，特别是对于金融监管部门来说，房地产是“灰犀牛”——体量巨大的潜在风险。因此才会屡屡被敲打，才会有三道红线和房企爆雷。 但对地方来说，房地产就是摇钱树，税收增长太缓慢了，但多卖几块地，收入就噌噌噌增加一大截。有了钱，才能搞建设，才能出政绩，如果连工资都发不出，下面的人怎么叫得动？ 会不会搞钱，是衡量领导力的重要标志。 所以每当有新领导上任，第一件重要的事就是调整规划、招商引资。调整规划是为了土地资产的增值，农田变新城，价值能翻几十倍；招商引资是为了把规划变成现实，切切实实的把钱收上来。 地方搞得太激进的话，中央肯定担心，不然今后到处是鬼城，烂账一大片，所以隔段时间就要调控。地方当然要听中央的，但一调控楼市就熄火，地就卖不出去了，财政收入锐减，难题再次摆在了大家面前。 救不救？地方火烧眉毛谁来负责？ 地方肯定负不起这个责，没钱拿什么负责？免掉几顶乌纱帽也没用。况且地方也按照中央的要求办了，让我调控我就调控，何错之有？ 所以烙饼还得再次翻过来。
03大家就奇怪了，调控搞了这么多年，怎么就无法走上一条健康平稳发展的康庄大道呢？ 一定要这样翻来翻去吗？ 这就要说到一个最深层次的问题了——各级主管部门对于房地产市场缺乏深刻认知。说白了就是外行领导内行，而且还不承认自己是外行。 中国足球，中国股市都是前车之鉴，在外国搞得好在中国就搞不好，最根本的原因就是外行领导内行。 前些年大家都说重庆房价控制得好，一个主要的原因是有个好市长，这个市长懂经济，懂房地产，创造性的发明了地票制度，在供求两端按照市场规律办事，就成功的搞出了“重庆模式”。 但其他地方没那么好运气，都喜欢搞行政干预。一方面希望地价高多卖钱，一方面又希望房价不涨数据好看，于是搞出了“限购、限售、限价”等五花八门的招数，结果无一例外的招到了市场的报复。 一放就乱，一调就死，不是中国人的劣根性，是市场对过度干预的报复。 搞饥饿供应，怎么会不出现哄抢？搞限价，怎么会不出现倒挂？没有炒作，哪来那么多需求？没有需求，房价地价怎么涨得上去？ 如果真的房住不炒，只有自用没有投资，中国大部分城市的成交量都会锐减，这个调整周期少说也要5年。 这5年的日子该怎么过？ 我们都希望楼市开启一段新历程，而不要继续翻烙饼，但说实话老司机目前仍感觉不确定。长效机制喊了很多年，上上下下都在说要落实好长效机制，但谁能清晰的说出楼市的长效机制到底是什么？
| 
发表于 2022-1-4 17:30:13