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东部新城,是不是到了该卖出的时候了?

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发表于 2022-8-19 16:17:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
开篇先发个声明。

本文仅针对投资型客户,自住客户请不要对号入座!

说正事之前,简单点评一下宁波放开限购的传言。老司机的观点不一定对,如果你一定要按照我说的做,错了自己负责。

对了也不用给我分钱。

放开限购对宁波楼市的作用大不大?客观的说是有用的,特别是高端楼盘。宁波是个富人扎堆的城市,有钱人的购买力超乎想象。老司机看到《联合早报》报道,上半年中国有4800个有钱人移民,平均每人带走了7000万。

如果这些有钱人不走,能买不少房子吧?

但放开限购对宁波楼市的影响是决定性的吗?肯定不是!因为现在的萧条并不是限购导致的。楼市积弊已久,宏观经济又越来越糟糕,就算放开限购,也难言乐观。

最近看到新疆、西藏、海南的游客被隔离,被天价机票,被困在高速上,说实话,老司机对今年的楼市更没信心了。

但老司机的悲观可能是错的,请保持你的乐观。




上周,老司机为几套东部新城的二手房做了价格咨询,安置房、老小区和次新房都有。这几年宁波的宇宙中心,众人眼中炙手可热的板块,二手房的真实成交如何?

先是一套明湖花苑安置房的。印象中,东新的安置房楼盘不多,次新安置房应该是稀缺品种,况且地段不差。但全面了解成交数据之后发现,明湖花苑的成交远不如想象,1-4期成交加起来,今年还是个位数。而且,屈指可数的成交,还多集中在一期的便宜品种上。

但整个明湖花苑的挂牌量可不小,交易中心显示有169套在售,挂牌成交比非常夸张,这是在安置房项目不多、周边商品房价格巨高、极具标签意义的东部新城。

第一直观感受,是东新的安置房也高不可攀。明湖花苑的最低挂价,多在35000元/平之上,这个价格已可秒杀高新区和前殷的新楼盘,更包括段塘和高塘一带的改善盘了。

那么问题来了,是什么样的客户,愿意支付这样的高价,去买一套除了地段(概念)之外,几乎没有什么优势的安置房呢?

老司机好奇的翻看了几套明湖花园的房子,既有小面积也有大面积,不出所料,户型一如既往的难以接受。

不是明湖花苑的户型难以接受,是几乎所有安置房的户型都难以接受。

以前我们聊老破小,老破大,产品过时是很重要的不利因素,产品过时的具体表现,就包括户型过时。

但安置房户型没过时的问题,它的户型天生就就不合时宜。

老司机始终想不通,他们怎么可以把安置房的户型做如此之差,更想不通的是,他们怎么可以十年如一日,持续的、全面的把安置房的户型都做的如此之差。

到底是什么样的设计院,发挥如此稳定,还能够持续赢得政府的订单?

说得不客气一点,垃圾户型的安置房,既是对拆迁户的不负责任,也是对历史的不负责任。花国家的钱,建一堆垃圾产品,不能说贻害万年,至少是贻害几十年。

相比之下,小户型的安置房又稍好一些,比如一室户,就算设计院再垃圾,这户型也差不到哪里去。

在二手市场中,安置房始终是交易的热门产品,虽然户型差了点,但价格低是杀手锏。

没钱,也就不要求那么多了。

但如果35000元/平以上的价格,300万以上的总价,买得起的人还那么“不讲究”么?无论是产品还是形象,无论是服务还是气质,安置房都与这个档次的客户格格不入。

所以,那些高价卖掉的安置房,房东都应该发自肺腑的感激你的客户。




第二套是一个老小区,锦绣东城的一套中户型。锦绣东城是东新最早的商品房项目之一,从产品到口碑,都远在安置房之上,只是“年老色衰”,逐渐沦落到要和安置房楼盘抢客了。

这也是所有老商品房小区的宿命。

从挂牌价来说,锦绣东城的最低价仍然是高于明湖花苑的最低价的,这可以理解为商品房与安置房的差价,也可以理解为地段差价。毕竟,锦绣东城就在市府后面,地段比明湖板块核心得多。

但锦绣东城的确比莘香雅苑的价格高不了多少,后者也是一个安置小区,物管是大名鼎鼎的永城物业。

比安置房贵不了多少,这让锦绣东城看上去很划算,但绝对价格仍让人倒吸一口凉气。这个十年以上的老小区,最新成交价仍在43000元/平左右,最近半年,还有人卖出过46400元/平的高价。

这价格简直可以秒杀宁波一大片豪宅了。

当然,高价是有代价的,大半年时间,贝壳系统成交了1套,南天系统成交了2套,全宁波的中介加起来,估价成交量也不会超过一只手。

但这个小区有207套房子挂牌在卖。

按现在的成交率,2个月成交1套,这207套要卖到建国100周年去了,何况,挂牌还会有新增。

所以老司机的第一感觉是难以置信,如此大的挂牌量,如此低的成交量,如此高的价格,居然没崩盘。

只能说房东的实力太强了,心理太强大了。

当然,老司机的理解不可能如此肤浅,支撑锦绣东城的房价的,不仅是信心,更多的是周边次新房的价格。

在那些动辄6万+甚至8万+的次新房面前,锦绣东城4万+的价格显得多么低调。

只是,如果拉平来看,对照三江口、老江东、海曙和江北核心区的房价来说,10多年的老小区,4万+的二手房价格,无论如何都是有溢价的。

如果再用历史的眼光看,东部新城的板块溢价,最终也会像当初三江口、鄞州万达、南商的板块溢价一样,逐渐被时间消化。

信不信由你。




第三套来自海晏府,当之无愧的豪宅,最低的单价也在6万以上。

海晏府、新明洲、雅明花苑、明洲,水乡邻里,它们到底是什么关系,又有什么区别?

估计很多人都搞不明白,但今天老司机也不打算讲。

因为这些房子,大部分人都买不起,关心它干嘛?还不如操心一下国家大事。

海晏府的价格,其实与很多东西是没关系的,说地段,印江南就在旁边,价格差一大截;说产品,也不能说冠盖全宁波,况且产品能花几个钱?就像几万块LV,争论用的什么皮有意义吗;说服务,说圈层,说品牌,都可以说,似乎又都无法撑起七八万的价格。

到底是什么?

是追捧,或者说流行,当有钱人追捧一样东西的时候,价格就只剩下了标签意义,拥有这个标签,往往比拥有这件商品本身,更为重要。

当年中央花园就是如此,住在中央花园,其他不用多说了。

海晏府有没有这个能力?现在看有,一方面雅戈尔有一批高净值“死忠粉”,另一方面东新这几年的开发也足够撑场面。但海晏府的隐患也不是没有,地段虽好,但独特性一般;产品虽好,但小面积占比较大。

总价的筛选能力往往比单价更强,人以群分,往往是用总价来分的。单价都是7万,但总价800万以上的社区,品质肯定不如总价1200万以上的社区。

东新的次新豪宅能不能买?当然可以,前提是你愿意为板块的溢价和次新房的溢价买单,可能还要加上品牌溢价。

有不少人都认为,现在进入了豪宅时代,豪宅的保值增值能力是不用怀疑的。说这话的应该去问问海景的业主,新海景的业主,还有上院和长岛的业主。

宁波可能并没有太好的豪宅土壤,我想主要还是缺乏稳定的、高素质的富人阶层。大家买豪宅都像赶时髦,时髦过后就一地鸡毛。

何况,现在那么多有钱人跑了,或者计划要跑呢。




购买东部新城的二手房,都算不上价值投资,顶多算是趋势投资。因为板块溢价显而易见,价值低估的房子打着灯笼也找不到。

趋势投资有没有前景呢?从今年的政策风向来看有些转变,以西枢纽为代表的,市一级的开发投资向西转的趋势非常明显。在东新之外,貌似也没有看到任何大的规划。

甬江科创大走廊算不算?

从周期来看,自2016开始的这一轮周期显然已经走到了下半场,去年开始的调整并没有结束,无论是时间还是空间,都没有见底的迹象。事实上,从7月开始,无论是经济还是楼市,信心都有点**的迹象。

我想是今年天太热的缘故吧。

相对于趋势的不确定,目前东部新城的二手房,无论是安置房、老小区还是次新房,存在着非常明显的板块溢价和周期溢价,这一点基本上是确定的。

那么,对于投资者来说,为何不及时兑现这份溢价呢?

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