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在宁波,什么样的房子才算真豪宅?

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发表于 2022-9-22 16:37:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
在什么阶层,就能看见什么样的风景。

当老司机还在为找米下锅而发愁时,希尔顿酒店宣布上半年利润增长24倍,中国地区入住率超过60%,恢复到2019年的水平。

有钱人还是那么喜欢开房。

事实上,每次危机都是拉大贫富差距的黄金时期:富人利用危机带来的廉价资金,购买市场上抛售的廉价资产,迅速提高自己的财富占比。

赤贫阶层跌无可跌,危机来不来都差不多,以前酱油拌饭,现在饭拌酱油。

唯有中产阶层,好不容易存下点资产,一个跌停板,又滑进了低收入阶层的深渊。

关于这个话题,老司机今后打算专题探讨,支持的文末点个赞。

房产既是财富载体,也是财富放大器,因为投资房产会用到贷款,资金加了好几倍杠杆。

杠杆是一个很形象的比喻,用它可以以小博大,如果碰到了上涨,财富会成倍增加。

当然,碰到下跌,缩水的速度同样也是感人的。

去年以来的下跌,受伤最重的是中产,他们可能手握两三套房,这些房子可能是刚需产品,也可能是改善产品,但极少是豪宅。

豪宅不是你想买,想买就能买。

在下跌中,我们看到,大部分产品都是不抗跌的,尤其是普通产品,特别是伪豪宅。

同时,我们也看到,少数真正的豪宅并没有随着行情起舞,而是走出了独立行情。在宁波二手房整体转入买方市场之后,真的豪宅,仍然牢牢的控制在卖方手中。

依然是卖方市场。

上周,老司机为一套锦地水岸的江景大面积做价格方案,这个18年的老牌豪宅,可以说已经全方位落后于时代了。但就是这样一个老小区,不同产品的市场表现,有着云泥之别。

锦地水岸有200多平的大面积,也有100平左右的小面积;有江景房,也有没江景的普通房;有多层,也有高层。什么样的产品最好卖?

不是低总价的小面积,不是低单价的普通房,而且江景大面积豪宅。

销售周期普遍低于四个月,明显低于平均周期。

之前,在给江山万里的二手房做价格建议时,我们也发现类似情况:一线临公园的大面积,不但单价高,而且卖得快,相反130面积段的产品,价格低得多,销售却更困难。

稍微老牌一点的江南一品,次新房东悦府也都有这个规律,以致于我们几乎可以得认为:

真豪宅成了熊市中的孤勇者。

既然老司机反复提到“真豪宅”,那就意味着市场中存在不少“伪豪宅”,最容易迷惑人的,是顶着大品牌的普通大面积产品。

一家擅长做豪宅的开发商,拿了块资质平平的地,硬要做豪宅,出来的往往就是伪豪宅。

老司机常说“豪宅无短板“,如果一眼就能看出短板,那今后在二手市场上,这豪宅多半是立不住的。

尤其是过了十年八年之后。

就宁波的现状来说,什么样的楼盘称得上真豪宅?

首先,在好地段的基础上,要有大景观。仅仅好地段是不够的,宁波地段好但便宜的房子多了去了。所谓大景观,是指景观的规模和独占性,比如三江六岸,或者大型公园旁,或者大湖之畔。

宁波河很多,河景不值钱。

还有一种景观是城市景观,如果楼层足够高,视野足够开阔,可以俯瞰这座城市,可以极目远眺几十公里,这样的景观也是稀缺的。

谈景观,要避免落入社区园林的俗套。不少豪宅都会强调自己的景观做得多好,名师设计,皇家园林,这些都是螺蛳壳里做道场,撑不起豪宅的骨架。迄今为止,老司机还没见过一个楼盘,单单依靠园林,做成了豪宅。

撑得起豪宅的景观,是大景观,是小区之外的景观。

不但景观要好,开窗也要看得到。许多江景楼盘,除了沿江第一排,后面几排江的影子也看不到。

这感觉,就像班上很多美女,但都是别人的女朋友。

其次,在大面积基础上,追求纯粹。豪宅一定是大面积,但大面积不一定是豪宅。有人说上海香港也有小面积豪宅啊,那是上海香港,在宁波,小面积怎么也豪不起来。

顶多体现出地段的价格,要么就是学区的价格。

为什么要大面积?首先是功能齐全,只有面积大了,才能布置足够的功能空间,比如双厨双餐、运动、娱乐及私人空间等。

豪宅具有很强的炫耀功能,就像买了豪车,总盼着有更多的人来看。

其次是价格标签,面积越大,总价越高,买得起的人就越少,身份的标识性就越强。
从实用来说,或许150平方就足够了,但富人就喜欢住400平。

藏个猫猫都找不到人的那种。

宁波豪宅的标准面积是多大呢,近期可能是200平,未来可能更多的会向400平发展。为什么要这么大?

因为富人喜欢在家里邀请网红打高尔夫。

说到纯粹性,有一种大面积叫顶复(顶楼复式),如果楼下都是普通住宅,买顶复的可能是有钱人,也一定是土包子。

如果楼下是豪宅,买顶复的一般是大老板,或者大老板的朋友。

不能奢求整个社区都是豪宅,至少要确保整幢楼都是豪宅,那种大面积套小面积的设计,在二手市场上两头不讨好。

就像40岁的大长腿,不想轻易便宜别人,但也找不到人来便宜自己。

最后,在稀缺的基础上,追求绝版。在楼市里,稀缺这个词已经被用滥了,就像娱乐圈里的“真爱”一样没人信。

极致的稀缺,叫不可再生——今后再也不生产这种产品了。

因为政策禁止,独栋别墅就绝版了;因为容积率提高,联排也排不下了;今后在很多板块,7层以下的电梯洋房估计也很难再有了。

地段景观可能绝版,产品类型也可能绝版。越是绝版,在二手市场里,房东的话语权就越大。

当然,这里的绝版是有人要的绝版。

真的豪宅,就是大家都觉得贵,但还得看房东脸色的产品。

打开百度,可以搜到100条豪宅标准,但老司机这三条”金标准“肯定找不到。除了这三条外,开发商品牌、物业管理公司品牌、立面美学、建材和装修、科技装备等”标配“,一样也不可少。

豪宅无短板,记住这句话。

如何选豪宅?在能力范围内,选最贵的板块;板块内选最贵的小区;在小区里挑最贵的房子。

老司机说的是总价。

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