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宁波第三轮土拍,释放出三个信号

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发表于 2022-10-9 17:19:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
宁波今年第三批次土拍结束了,如果只看结果,似乎没什么亮点,但老司机昨天三小时直播下来,感觉这次土拍在看似平淡的外表下面,却透露出一些特殊的信号,值得关注。

本次土拍仅拿出6幅商品住宅用地,创下历史新低,因此拍前大家都不太乐观。综观全国各城的第三轮,多数地块也都是国企底价拿去的。

俗称一轮游。

宁波现在实行的是变相的“勾地”制度,一块地在正式挂牌前,会提前让开发商预申请,看看他们的意愿,包括可接受的价格。如果没有开发商报名,那么这块地就不挂了。

当然,也可以安排本地国企接盘。

本次仅拿出六块地,说明预登记情况不理想,有些土地没有开发商预申请。

不过,正式开拍之后,六块地有三块拍到了封顶,封顶率和溢价率都创下全国之最。只有两块底价成交,而且情况都有点特殊,鄞州潘火立交桥地块,包括了政策性住房,由本地国企鄞开、轨道和央企华润联合拿下;另一块庄桥天鑫未来社区,也是有很多的政策性指标,包括商业,一般开发商不想碰,由江北城投接盘。

严格来说,本轮也就庄桥这块地属于国企托底。

剩下四块地,报名情况都比预想的要好,甚至传出庄市地块有16家开发商报名,算是创下今年的记录。

不知真假。

在这些报名的开发商中,国企、央企仍是主力,但民企的身影再次出现,并且有中标——伟星摇中了亨润北地块,算是近两年少有的亮点。

民营房企没有亡!

开发商报名踊跃,一方面说明对于地块有信心,另一方面也反映出对于后市有信心。本次出让的几块地都不便宜,坦率的说,老司机觉得有些地偏贵了。

这就是本轮土拍透露出的第一个信号,尽管大家都认为楼市很糟糕,房价在跌,但土地价格仍然坚挺,限价仍然在上涨。

第一个封顶摇号的庄市地块,楼面价14986元/平,白坯限价26600元/平。去年明洲拿下不远处的地块,楼面价约12000元/平,白坯限价24500元/平。

地价涨了3000元/平,限价涨了2000元/平。

第二个封顶摇号的亨润北地块,楼面价21844元/平,白坯限价36400元/平。保亿嵩江路地块楼面价25465元/平,白坯限价36100元/平。

地价比保亿低3600元/平,限价却高了300元/平,呵护房价之心溢于言表。

亨润北地块其实素质一般,背靠高速公路,东侧还靠近飞虹立交,位置掉角。为什么能拍到封顶价?近15000元/平的楼地价差,给了开发商动力。

第三个摇号的亨润南地块,本次土拍公认最好的一块地,楼面价22412元/平,白坯限价37300元/平,同样15000元的价差。没有北地块那样的硬伤,利润可以冲得更高。

看到这两块地的定价,保亿心中可能有一万头草泥马在奔腾,3000元/平的差价,确实有点过分了。

封顶的地块价格就一定偏高吗?并不是,既然摇号,说明大家都不认为这个价格高,当然,便宜肯定说不上,亨润两块地带装修都在4万元/平附近,特别是北地块,要去冲3.8万/平以上的均价,难度不小。

好在地价不高,实在不行就便宜点卖,只要政府同意。

真正贵的是两块一轮游的土地,潘火立交桥旁限价33000元/平,带上装修就35000元/平。东面高架,南面高架,环境比鸣翠东著还差,什么样的人会来买?

庄桥天鑫社区限价同样偏高,白坯27900元/平,带装修3万起了。在老庄桥这样一个位置,旁边是宁慈公路,处在机场航道之下,周边破旧,又没学区,拿什么卖3万呢?

顺便说一句,庄桥几块地限价都偏高了,包括之前中海和保利拍去的两块。

第二个信号,目前新房最安全的板块是中心区和庄市。

去年,江东的开发热火朝天,当时有“江东七子”之说,供销两旺。鄞州乘胜追击,推出了中兴北路两个地块、白鹤地块、华光城地块、汽车东站地块,淇漕街地块等,几乎全都是改善型楼盘。

当时不少开发商都看好江东的购买力,但老司机却说,江东的改善型市场有透支的可能,未来竞争压力可能很大。

果然。。。

说到江东,要更正一下前不久的一个说法,江东剩下的土地不是没有了,主要集中在三个区域:东郊(现代装潢市场及其东面)、矮柳(沧海路两侧,兴宁路以北)、曙光(姚隘路两侧,曙光路以西)。这三个片区加起来,少说还有十个楼盘好开发。

在新楼盘供应方面,鄞州中心区和庄市是最近几年最为稀缺的,相比之下,鄞州中心区规模大,人口多,购买力更强,断供带来的需求积压也最明显。

相比江东,中心区的改善型需求更有潜力,只要地段好,产品过硬,鄞州的改善型楼盘比江东更好卖。

本轮土拍海曙、奉化和北仑事实上缺席,客观也反映出这三个区的新盘销售难度。

奉化的困难在于失去投资客之后,楼市失去了大部分依据;北仑的困难在于客户厚度不够,有钱人子弹基本都打光了;海曙则是定价过高,总价与购买力之间不匹配,导致销售周期超长,开发商望而却步。

江北虽有天鑫地块成交,但事实上是托底,江北这几年的购买力消耗得也非常猛,湾头、文创港、姚江新城,本来人口就少,还呈带状分布,聚集效应真的难以体现。

江北未来的核心只能是前江,没有第二选择。

话说回来,虽然中心区和庄市的新房市场不错,但二手房并不一定就好。中心区的二手房要么卖学区,要么老破小,那种四五百万又普普通通的二手房,非常难卖。

庄市的二手房则供应非常充足,远不像新房那般稀缺。庄市二手房成交的逻辑有两个,一个是次新,一个是学区,次新房要求新,学区房要求小,不新又不小的二手房,价格其实很便宜。

庄市有大量二万出头的二手房,并不是大家以为的都要3万。

本次土拍商品房用地创新低,但有一类用地彻底消失了。

安置房用地。

最近各地拆迁力度似有所加大,但安置房土地却停供了,这是本次土拍透露出的第三个信号。

今后,拆迁安置又将回到货币安置为主的轨道,鼓励拆迁户去买商品房,而不是选择安置房。

安置房虽说是面向拆迁户的,但最终也会成为商品房市场的供应方,经过一轮买卖之后,从产权角度来说,安置房就彻底变成了商品房。

所以,安置房造得越多,商品房的供应量就越大,越不利于新楼盘的销售。

此次土拍暂停了安置房用地,只剩下了租赁房土地。

租赁房是个新生事物,但这些年力度逐渐加大,假以时日,租赁房将会成为市场上非常重要的一股力量。

这股力量冲击最大的,是传统的租赁市场,现在房东都感觉房子不好租,租金涨不动,随着租赁房的扩容,这个感觉会愈加明显。

私人产权的商品房,在租赁市场里将会越来越被动。

冲击还会蔓延到40年单身公寓,几乎可以肯定,租赁房的环境更好,管理更好,租期更稳定,甚至租金更低。

这样,40年公寓就尴尬了。

老破小可能也面临尴尬,有了租赁房,年轻人更难看得上老破小,他们宁愿租房,也不愿将就。

如果没有学区,老破小还是趁早卖了吧。

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