从居住的角度来说,老城区的成熟度,仍然具有无可替代的优势。 并非老司机不喜欢成熟,相反我特别喜欢轻熟。 抛开回报率不谈,目前仍有不少客户(尤其是自住)选择住在老城区,如长丰、鄞奉、槐树路、宁穿路的楼盘。 买在老城区的,有人是看中成熟的配套,有人是喜欢市井的氛围,还有人则是有着特殊的情结。 老海曙、老江东、老江北,虽然都是老城区,但却又有各自的发展逻辑。 老海曙是传统的市中心,这里是宁波最具历史感的城区。最美丽的公园,最繁华的商业中心,最宜人的街巷,最有烟火气的社区,海曙一样不差。毫不掩饰的说,相比江北和江东,老司机对海曙的老城更有感觉。 但历史的辉煌往往又会成为历史的包袱。作为市中心,老海曙的身段不可能放得下来,一个显著的例子就是限价,老海曙的楼盘,无论在哪个板块,其限价都是比较傲娇的。 在老海曙,基本上没见过倒挂的,大多数楼盘开出来都卖得慢,但因为楼市整体在上涨,最终也都顺利卖掉了。 要论地段、配套、包括改造成本,老海曙的土地的确是不应该便宜的,相应的房价也不应该便宜,但老海曙有一个尴尬的地方在于:具有购买力的中高收入群体一直在流出。 undefined1、市级政府机构整体搬迁,大规模公务员流出。公务员具有稳定的收入,福利丰厚,公积金基数高,购房意愿强烈。 2、大量事业单位搬迁,原理同上。 3、大量国企搬迁,原理同上。 4、大量高端服务型企业搬迁,比如金融机构、会计师事务所、律师事务所、贸易公司、设计公司等。老海曙因为政策不如新园区有吸引力,加上交通拥堵,停车困难,办公设施老化等,遭到很多企业的“嫌弃”。 在市中心东移以及大量资源流失的情况下,老海曙迟迟没有拿出新的定位和新的发展方案来,只是一味的被动挨打。如果要说亮点,月湖景区申请5A级景区成功算是一个。 传统的高收入人群在外流,而新兴的高收入人群又不愿意进来,老海曙的购买力与房价之间,就形成了错位。 好在老海曙的开发规模不算大,在缓慢的更新中,总是能找到消化这些楼盘的客户。老司机以为,在追求土地回报的同时,老海曙更应该注重每一个项目的品质,多与“稍微有些理想”的开发商合作,通过城市更新重塑老海曙独特的魅力。 相比老海曙,老江东其实要年轻得多,因为之前只有一座灵桥相连,还有江厦桥那里一座浮桥。 为了方便理解,老司机把鄞州区南环高架以北的部分,以及高新区世纪大道以东的部分都视为老江东。 老江东曾是宁波的“新区”,江东北路一串的厂址就是证明。仇毕一带卖地,现在的编号还是“东郊**地块”。 在老司机看来,老江东的资源禀赋并没有老海曙好,比如老江东没有公园(除了江岸),所谓的公园都是小块绿地;医疗、交通相比老海曙也没有优势;老江东的居住密度比海曙要高,密密麻麻都是小区。 但江东人的地缘情节似乎比海曙要强,老司机碰到不少江东人,他们都表示换房还是要继续买在江东。 海曙许多人就换到鄞州、东部新城甚至江北去了。 这种情结反映在楼市上,就是老江东的楼盘普遍卖得比海曙要好,而且价格要更高。海曙的尴尬是虽然很多楼盘不便宜,但绝对冒尖的却没有,而老江东有新世界、东部江万等楼盘。 老司机一直尝试去感受“老江东”到底好在哪里,相比老海曙“出身高贵”,老江东的历史或许要“亲民”得多。 1、这里是当年许多外地人来宁波落脚的第一站,无论是在江东厂里上班,还是在批发市场、建材市场或者水产市场做生意。老江东是老三区中,各种集贸市场最多的,因此外来人口也是最多的。 2、因为没有那么多的政府机构、军事机构、文物古迹,老江东的发展受到的制约比较少,社区比较密集。 3、相比老海曙土著为主,老江东外来人口比例更高,彼此之间的隔阂更少,地域歧视更少,融入感更强。 当然,老江东更为庞大的人口基数,也是支撑其楼市繁荣最为主要的原因。 最后来说说老江北,在老三区的鄙视链中,老江北处在最末端的位置。老宁波人问起住在哪里,一听是江北总是笑而不语。 没办法,老江北的传统印象就是“老破小”。 undefined说老的确是老,老外滩开埠比黄浦江的外滩还早几十年,为此还有人跟我争,说“外滩”这个概念,不是宁波抄袭上海,而是上海抄袭宁波。 谁抄袭谁这事咱们不扯了,历史的确给老江北留下了不少“遗迹”。 这里有宁波最老的轮船码头、货运火车站、洋房、教堂、以及各种老旧的厂房,当然,还有不少军事用地。 说到老江北的破,老司机深有体会,刚到宁波那年,老司机乘公交车去镇海,路过东门口,再路过大庆北路,那感觉,彷佛差了30年。 东门口已经跨入新世纪,而大庆路一带好像还停留在70年代。 老江北还有个特点就是小,如果不算文教街道,老江北的体量简直弱爆了。在长期被两位大哥碾压的情况下,江北立志要开发日湖——湾头,就这么一个动作,差不多能把它的体量扩大了一倍。 小归小,老江北却天赋异禀,姚江和甬江环绕之下,老江北其实整体就是一个半岛。 北边是湾头半岛,南边是三江口半岛,老江北的大部分地段,都可以算作江景(湖景)。 老江北脱胎换骨的机会来自于文创港开发,不但把最糟糕的部分做了更新,还把江景价值最大化,其价值提升幅度远超老海曙的高塘和老江东的宁川路板块。 但体量小的先天劣势是无法改变的,受庄桥机场影响,老江北的拓展范围极其有,未来之路仍然只可能是小而精的路线。 利用先天的江景优势、历史人文优势,把每个小板块做出特色。 就像老外滩那样。 老江北还有个一个优势,就是由于长期处于鄙视链底端,导致本地人不愿意住在江北,这反而给了外地人机会。江北的外来开发商很多,外来购房者也不少,这说不定能激发出新的活力。 区划调整之后,老三区已成为了宁波的历史,但老三区的故事不应该就此结束。如此热爱宁波的你,对老三区有什么看法和希望?请在文末留言。
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