赶超东新南商，姚江新城哪来的自信？

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姚江新城最近是非也很多，爆点来自于上周江北的一场以姚江新城为主题的政协活动，在那场直播活动中，江北区委书记表示，姚江新城要在规划上超越东部新城和南部商务区。

这下捅了马蜂窝了，作为宁波最顶级的两个业主圈层，东新和南商或许偶尔可以互相鄙视一下，但绝不会允许其他板块来挑战的，尤其还是一个偏远、空旷、地处江北的姚江新城。

一定是姚江新城又想卖地了！

这确实是事实，南部商务区已经很久没卖地了，东部新城也没多少地可卖了，反观姚江新城，除了启动区建了四五个楼盘，还有十多平方公里的土地可以卖。

要卖个好价钱，当然需要讲个好故事，但以姚江新城目前的限价来看，故事再好，地价也有天花板。从最近成交的八号地块来看，即使不讲故事，姚江新城也能卖到封顶价了。

显然姚江新城的故事并不仅仅只是为了卖地。

undefined上篇写湾头的时候，就有读者给我留言，为什么江北要把重心放到姚江新城而不是文创港？

我说因为对于江北来说，姚江新城比文创港更具有全局带动作用。

打开地图就可以看到，江北的“疆域”大致沿姚江呈带状分布，其发展腹地主要在庄桥、洪塘、前江以及慈城，我们熟知的老江北包括湾头，可利用空间已经很小了。

而在江北的发展腹地中，姚江新城居于核心位置，接洪塘而启慈城，有高架又通地铁；南有十余公里江岸线，北有江北最主要的产业园，还有一项突出的优势：

拆迁量相对不那么大。

一张白纸好画画，何况这么优质的一张白纸，江北还有更好的选择么？

因此对于江北来说，姚江新城具有无可替代的战略意义，江北举全区之力开发姚江新城，是完全合理的。

就算举全区之力，“又破又小”的江北又有什么资本挑战鄞州最高端的两个板块，不自量力的说要超越东新和南商？

这就要看姚江新城在整个宁波城市格局中的定位了。

在前不久老司机的闭门分享会中，我曾提到关注西轴，即慈城——姚江新城——空港新城——丁家一线。老司机注意到，在宁波最近一系列关于城市发展的表述中，有意突出了开发城西的重要性。

首先就是提到了东、西两轴的发展主线，这是以往未曾有过的，老司机曾写过一篇《宁波城市大转弯，哪个板块最开心？》，分析过这个提法对于宁波发展格局的影响。

其次是前不久发布的宁波十大板块中，奥体新区（包括姚江新城）成为中山路发展轴上的三大中心之一，与三江口和东部新城并肩，无论是体量上还是占位上，都比以往有了明显的拔高。

有人甚至视其为“一城三芯”的翻版。

老司机认为，宁波城市长期向东发展的战略，的确在一定程度上抑制了城西的发展，如果说城东的开发体现了行政意志的成果，那么城西的发展则是城市自然扩张的体现。

如果没有行政力量的干预，市场的版图会顺着成本最低、收益最高的方向扩展，宁波原有的能级中心在三江口，由此延展开去，半径越大，则势能越低。

城西由于长期受到抑制，积蓄的势能始终没有得以充分释放。

关于宁波向东扩展，长期以来颇受争议，老司机刚来宁波的时候，这里只不过是个百万人口的“小城市”，因此，无论往哪个方向发展，都是拉大城市框架、提升城市能级的“跨越式发展”。

鄞州往南走出江东是一步好棋，最直接的效果是虹吸了南三县的资源，在鄞州中心区的新市民中，一大半是来自象山、宁海和奉化的“移民”。

海曙和江北的老宁波说，鄞州那么偏远的乡下谁要去住。

接下来宁波祭出了东部新城这个大招，一开始就定位于宁波新中心，成立市级机构——东部新城开发建设领导小组，要以全市之力建设东部新城。

虽然层级很高，决心很大，但十年下来东部新城的成果只能说差强人意，特别是在与兄弟城市杭州、苏州的新城比较之后，不少宁波人都感叹，我们的新城实在太不给力了。

undefined为什么不给力？很少有人总结这事，在老司机看来，最主要的原因是：

东部新城没有外部资源可以整合。

我们说鄞州中心区整合了南三县，那么东部新城整合了谁？北仑当时的心思都在春晓梅山，镇海的心思都在庄市骆驼，高新区眼巴巴等米下锅。

鄞州自然是不肯让出资源的，他们搞了个南部商务区。

把鄞州的大公司都搬那儿去了。

所以当时东部新城挺尴尬的，除了市里输血，把行政机构和国企搬了过去，其他的办法并不多。

真正让东部新城走上巅峰的，是鄞州和江东的合并，把东部新城纳入鄞州管理范围。自从合并之后，我们看到，南商的开发停滞了，鄞州举全区之力，大力建设东部新城。

从历史角度看，南商的业主的确有理由鄙视东新。

今天的宁波，早已不是那个百万人口的小城，而是要建设“国际滨海大都市”。在长三角的竞争格局中，宁波面临着苏杭的压力和无锡、南通的追赶。

逆水行舟，不进则退。

我们看到，城市的竞争除了依靠自身的发展，更多的是依靠整合周边资源。隔壁大哥杭州，“令人发指”的整合了萧山、余杭、富阳和临安，现在每天都在嚷嚷着要进一线。

宁波呢，最新一轮的整合是奉化。

南边已经整合得差不多了，下一步的重点无疑是北面的两个县级市，前湾很大程度上加强了宁波市在这两个县（市）的话语权，但城市一体化还任重而道远。

此外，绍兴的“势力范围”已经被杭州瓜分了不少，老司机认为宁波也有责任有义务，为绍兴的上虞、新昌、嵊州人民提供另一个选择。

如果这个思路是对的，那么姚江新城就不单单是江北自己的事儿了，其规划也不仅仅是江北的一个新区，而是肩负着辐射和吸引余慈两区，定义宁波城市发展方向的重任。

这应该是姚江新城规划的起点，因此，如果没有喊出赶超东新和南商的勇气，老司机倒真的要对姚新失望了。