原市中心的老破小（大），是价值股还是垃圾股？

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喜新厌旧，是一个暗含贬义的词，但它其实是人的本性，就如同“自私、贪婪、懒惰”等贬义词一样，都是人的本性。但人之所以为人，是因我们还有“人性”，在很多方面，人性都是和本性相对抗的。本性是喜新厌旧，但人性要做到恋旧、不忘本、从一而终。只遵从本性会让人不齿，但完全不顾本性又很难做到，于是便产生了纠结。佛祖说这种纠结，就叫做“苦”。楼市里也有数不清的纠结，例如经常有人问我的一个问题：老司机，我手上有套市中心的老破小（大），该卖掉还是继续拿着？关于老房子的价值，市场上有两种截然不同的观点：一派观点认为，买房就是买地段，老房子虽然老了，但地段值钱。现在老房子价格不高，是市场没有发现其价值，假以时日，老房子的价格会有补偿性增长。另一派观点则认为，老房子不仅不适宜居住，整体形象、周边环境也跟不上时代的需求，被淘汰是发展必然。现在拿着老房子不放，最终只会落后大市越来越多。老司机赞同哪种观点呢？熟悉我的人都知道，我是习惯性的骑墙派，最常见的态度是两边说的都有道理。至于最终偏向哪边，完全看哪边的支持者更多。但是这次不一样。

在看待老破小（大）的价值方面，老司机认为，首先要跳开对于某个小区、某个板块的局限认识。要从城市发展和城市更新的一般规律来看待。过去的四十年，是中国快速城市化的四十年，几乎所有的城市都在扩张，特别是省会及以上城市，扩张的速度远超过小城市。这也是老司机一直在说的，买房要买“大城市”的根本原因。前两天还有美女跟我说，赚到钱了要回老家买房，被我一顿开导，怕她听不懂，最后我语重心长的对她说：你神经啊！
在大城市的扩张过程中，我们可以清晰的发现两个规律：1、城市多中心化。许多城市原来只有单一的一个市中心，比如宁波的东门口，后来逐渐演化成多个中心，比如鄞州万达、东部新城、来福士和万象城等。相比之下，原来的市中心权重在降低，其价值增长远不如新中心来得快。2、城市空心化。伴随着多中心的发展，我们发现许多传统市中心开始出现了“净流出”，比如写字楼空置率变高，商城人流量减少，或者酒店出租率降低。随之而来的是坪效降低，以及单位租金的滞涨或下降。老市中心的优势，在于历史人文的积淀，有些最终变成了“网红”旅游打卡地；但老市中心的劣势更为明显，市容老化、设施陈旧、交通拥堵、停车困难。多中心以及空心化，使得老市中心的价值在相对贬值，这里说的相对，是针对新兴板块而言的。这是我们看待老破小（大）的一个大前提，这个大前提覆盖了我们对于板块和具体某个小区的价值认知。

投资老破小（大）我们最常听到的一个理论是“保值”：尽管涨得不是最快的，但肯定是最抗跌的。果真如此吗？买过股票的人都知道，最为抗跌的产品，往往是那些大盘蓝筹股，大盘蓝筹抗跌不仅因为业绩稳定，更因为其流通盘大，每天买卖的人很多。比如工商银行，每天股票的交易额都在10个亿以上。但老破小（大）的交易量大吗？或者说接盘手多吗？我们一定要看到一种趋势，随着90后00后进入市场，住房的消费观念已经发生了翻天覆地的变化，那些传统的“阶梯置业”、从老破小买起的观点，已经过时了。现在的年轻人崇尚“颜值即正义”，追求的是眼缘和感觉，审美的要求与功能的要求缺一不可。如果看不上，宁愿租房也不买便宜的老破小。尤其是独生子女，从小锦衣玉食，对照着原生家庭的房子，无论如何也是很难从老破小起步的。
老司机刚入行时，不带电梯的多层比带电梯的小高层卖得好，其中最贵的是多层的三、四楼，所谓“金三银四”。现在呢？没有电梯四楼非常难卖，最贵的反而是一、二楼。年轻人越来越“懒”了，这也是人的本性。所以在老司机看来，买老破小（大）并不是真正的价值投资，更不可能是价值洼地。买老破小（大）更像是在炒过气冷门股。

有一件事大家可能没在意，但它对老破小（大）的冲击是深远的。7月2日，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中对于发展租赁房提出了若干支持性的政策意见。多渠道供给，政府、企业、机构、村集体甚至个人都可以新改建租赁房；简化审批、税费减免、民用水电；以及金融支持。前不久国家发改委出台了两个关于基础设施领域不动产投资信托（Reits）的纲领性文件，其中就包含了租赁房。也就是说，租赁房的建设运营单位，未来可以利用Reits在资本市场变现。而不是单纯靠收租金来回款。租赁房的规模如果得以扩大，它对老破小的替代性就会逐渐显露出来：更好的居住体验，更低的入住成本，更好的物业服务，以及更好的邻里氛围，租赁房会逐渐成为中低收入群体特别是年轻人的第一选择。照此发展下去，未来的老破小（大）不但没有机会重新成为“小甜甜”，甚至可能连“牛夫人”的身份也保不住，而是要成为“牛老太太”了。