未来若干年，鄞州的城市建设大概率将内卷

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继方桥之后，明湖是老司机有意回避的一个板块。

到现在为止，明湖二手房的泡沫还很梦幻，尽管不如前两年火热，飚高价的传闻今年也少了很多。

最早在2018年时，老司机就曾说，明湖的[color=#dd2222 !important]房价，并不是基于现状，甚至也不完全是建成后的体现，它看上去更像是一种信仰。

比现实更重要的是预期，比预期更重要的是信仰。

正是因为对明湖房价略带质疑，老司机一直不受明湖业主的待见。相比方桥的业主，明湖业主的层次更高，社会关系更好，消息更加灵通，因此他们对自己的判断也更自信。

但愿我是错的。

过去20年，宁波城市规模大幅扩张，受益最大的莫过于鄞州。

老司机刚来宁波时，城市还没有“鄞州区”这个概念，大家还习惯称鄞县，政府在江东，城区就只有宋诏桥一带，麦德龙已经算郊区了。

上图褐色部分是宁波以前的城区，基本上骑辆自行车就能逛遍全城。鄞州的辖区为浅黄色，从西、南、东三面包围宁波，就像两叶巨大的肺。

此后宁波主城区开始大幅扩张，第一轮扩张源自鄞州区政府的搬迁，形成了鄞州中心区，面积堪比老海曙和老江东加起来；第二轮扩张则来自于东部新城，把城市向东拓展了5公里。

后来区划调整，鄞州把奉化江以西的广袤土地划给了海曙，转而把老江东收入囊中，变成了现在这个样子。

由此可见，过去20年，宁波城市两次大规模的扩张，都在鄞州的地盘，鄞州成了宁波城市扩张最大的受益者。

尽管海曙、江北和镇海也都拓展了自己的“领地”，但相比市级重心转移带来的红利，都只能算小巫见大巫。

由此，宁波人也逐渐形成了一种信仰——看宁波只看鄞州，买宁波只买鄞州。除了鄞州，其他的都是乐色。

而鄞州的高点在哪？以前是南商，最近5年是东部新城，东部新城的开发重心，是明湖。

虽然到现在也没人见过那座湖。

最近一两年，老司机谈西部比较多，西枢纽、广德湖、姚江新城等，我看到了城市方向盛极而衰的影子。

可能用强弩之末更加恰当一些。

上周公布的新版《宁波国土空间规划》，多少印证了老司机的这一判断，在2035年之前，鄞州城区大规模继续外扩的步伐，要放缓了。

用地指标更多的给了海曙和江北，比如姚江新城两岸。

在上周六晚上的直播中，老司机曾说有一张图很重要，值得仔细琢磨，反复去看，这张图全称叫《市域城镇体系规划图》。

上图是该规划图的截取部分，可以清晰的看到鄞州未来的发展空间。

科普一下，地图默认的制图规则是上北下南，左西右东。

先说最南面，也就是地图的最下方，这个孤悬的看起来像海南岛的一块，是姜山。

这个图清晰的表明，姜山在未来15年没有规划和主城区完全融合，中间隔了高速路，以及高速南面少量的农地，这预示着城市往南的脚步要停下来了。

值得注意的是姜山的左上角，也留了一块空地，大致可能是明光路以西，鄞州大道以南，未来也不会有什么建设。

绕城高速，是鄞州往南的极限。

再看东南角，也就是东钱湖，留出的建设用地规模大约7-8平方公里，包含云龙镇。这差不多是鄞州未来15年最大的增量了，之前大家说的东钱湖新城，也就是这片土地。

与东钱湖新城衔接的，是下应，目前还有2-3平方公里的土地可供开发，两个片区加起来10平方公里的规模，比东部新城小一些。

不到鄞州中心区的一半。

东钱湖的北面（上面）是回龙，这片区域仍然空着，意味着邱隘不会拆，东部新城也不会延伸到回龙这边来。

至于大家最为关心的东部新城会否向东扩展，五乡会不会被纳入城区，这次规划已经很明确了，杨柳郡就是城市的东部边界。

地铁1号线以北、通途路以南、东外环以东大约1公里范围（以河为界），被划入了城区（最右边凸出部）。

比明湖板块要小。

至此，鄞州的可用地范围大致清楚了，未来15年，鄞州新拓城区面积，可能仅相当于过去20年的1/4-1/3。

内卷不可避免。

当然，整个城市扩张的步伐也可能会同时慢下来，毕竟城市化的高峰已过，人口的峰值基本上也过了，未来经济发展的速度，也会慢下来。

现在已经够慢了。

但我们也应该看到，未来15年，宁波的重心将不再只是鄞州，往西、往北的大趋势已然形成，通过这份有效期15年的长期规划，已经把这种趋势固化了下来。

许多人都说规划不如乱画，换个领导就换个想法，图样图森破。换领导的换的是小规划，大规划从来都没被推翻过。

上一版的国土空间规划和城市建设规划，就执行了15年（2006-2020），中间走马灯一样的换了若干任领导，基本都是小改，没有大的改动。

2015区划调整算是最大的变动了，后来在老版的基础上做了一次修订，但大的框架仍然没变。

所以老司机才会再三强调这版国土规划的重要性，不管你信不信，反正我是信了。

这版规划，近期利好海曙，中期利好姚江新城，远期利好余慈前湾。余慈前已经提升到了中心城区的高度了，未来的投入和建设必不可少。

不可能再是县城一样的小打小闹。

除了鄞州，本轮规划对于其他各区的用地，也都做出来清晰界定，每个区未来15年的发展范围，基本上一目了然。