宁波“55个先行更新片区”出炉！三江复兴、城区提质、城乡转型、城镇联动....

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城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，旨在弥补短板、强化弱项，解决人民群众的“急难愁盼”问题。

提升城市的活力和竞争力，推动城乡品质提升，加快落实浙江高质量发展建设共同富裕示范区和建设宁波现代化滨海大都市的战略部署。

近日，作为宁波市国土空间规划体系下的“城市更新专项规划”，该规划旨在衔接一系列上位规划战略意图，协同全域国土空间综合整治、共富单元集成落地等重点工作；

指导城市更新专项规划和片区策划编制，科学合理安排项目和资源配置，有序推进城市更新工作。



根据文件所示，宁波市将转变城市开发建设模式，实施城市更新行动，并明确四个优先(城市结构优化优先、公共利益保障优先、历史文化保护优先、绿色韧性建设优先)和六个底线(规划刚性管控、大规模拆除增建搬迁、存在安全隐患、涉及生态廊道、影响城市风貌、不符合发展导向)的正负面清单。

城市更新的目标定位为：国家层面城市更新试点的示范市、省级层面未来城市建设的先行者、市级层面城乡全域提质的主抓手。

分为近期(2025年)和远期(2035年)两个阶段目标。

近期目标：至2025年，城市更新工作机制和政策体系基本完善，城市更新工作全域推进，先行更新片区改造取得成效。

远期目标：至2035年，全面形成政府引导、市场运作、公众参与的宁波更新模式，全面构建城乡融合的共同富裕格局，全面塑造高品质的都市空间形象。



宁波市四类城市更新策略分区的划分依据和定位。这四类分区分别是：三江复兴区、城区提质区、城乡转型区和城镇联动区，均是根据国土空间总体规划确定的空间结构为基础，并结合现状问题和资源类型而划定的。

三江复兴区：以三江文化走廊为引领，重点包括三江滨水公共空间及两侧一定纵深区域城市公共功能联动区域，旨在彰显宁波独特生态人文魅力，展示城市公共活力的核心空间载体。

城区提质区：以中央活动区、余慈中心区以及综合性城市副中心为重点，是宁波现代化滨海大都市功能的核心承载地，旨在推进城区功能完善和品质提升。

城乡转型区：作为城市未来发展的重大战略平台，该区域以重要交通走廊为牵引，坚持“留改拆”并举，引导差异化更新方式。

城镇联动区：以国土空间总体规划确定的重点镇和历史文化名镇为抓手，落实以县城为重点的新型城镇化，多类型推动美丽城镇集群建设，旨在促进基础设施互联互通、产业创新发展协同互补，持续打造均衡优质的美丽城镇生活圈。



针对当前碎片化更新方式，转变为系统谋划、整体推进、重点突破的片区化模式。

具体方法包括遵循四大原则划定更新片区范围，即优先考虑居住环境不佳、市政基础设施和公共服务设施薄弱、存在重大安全隐患的区域；

充分对接各区(县、市)近期工作计划，片区内要包含多种类型的近期更新项目；位于统一的行政事权管理边界范围内，以街镇为基础，综合考虑自然地物等要素进行局部修正；

老城区规模一般在1-5平方公里，城乡接合部和小城镇可根据实际需求适当调整。

市级划示55个先行更新片区，作为近期城市更新工作的重要抓手。9个三江复兴类片区、24个城区提质类片区、14个城乡转型类片区、8个城镇联动类片区。这些指引为城市更新工作的实施提供了方向和依据。

▲先行城市更新片区

三江复兴类片区 9 个：重点聚焦历史文化保护和滨水空间提质，包括罗城片区、老外滩-德记巷片区、压赛堰-文创港-常洪隧道以西综合更新片区、高教园滨水研发片区、镇海老城片区、和丰-大红鹰-庆安会馆片区、梅墟老街片区、南山路中段及城里厢更新片区、余姚古城核心片区。

城区提质类片区 24 个：重点聚焦功能完善和环境品质提升，包括翠柏里片区、机场路沿线片区、丁家湾-奉化江西岸片区、月塘东片区、洪塘 TOD 活力更新片区、庄市老街片区、大碶老城（庐山路南）片区、凤凰城片区、七塔寺-华严-划船片区、东柳片区、下应片区、中河都市未来工业社区、岳林街道东部门户片区、余姚创新绿谷核心片区、锦凤-黄山片区、余姚东部门户片区、杭湾金融港片区、新城河片区、慈溪科教园区梅林路片区、商品市场园片区、界牌智慧谷片区、宁海老城片区、象山人民广场片区、象山老城片区。

城乡转型类片区 14 个：支撑重大战略，结合全域整治，包括西枢纽核心片区、姚江南岸片区、姚江新城创智集聚片区、蛟川片区、北仑滨江新城片区、北仑港滨海片区、首南片区、姜山云龙片区、宁南田园城市综合整治片区、余姚北部融湾新区片区、周巷新城片区、南洋小城片区、梅林片区、象山城东南片区。

城镇联动类片区 8 个：辐射带动周边乡镇，塑造环山滨海景观风貌特色，包括慈城古镇片区、九龙湖-西河产业社区片区、九峰山片区、梁弄-大岚片区、龙山-掌起片区、溪口-萧王庙片区、前童-岔路片区、石浦镇片区。




海曙区更新指引

海曙区城市更新以“宁波枢纽门户、魅力创新示范、千年甬城核心”为总体目标。

重点开展翠柏里、丁家湾等地区未来社区创建，加快机场路沿线、西枢纽、姚江南岸等区域城中村改造，推进罗城文化复兴，五江口核心区、奉化江西岸等地滨江绿带建设，横街-古林、鄞江-龙观县域风貌区整治提升。重点建设 7 个先行更新片区：

1. 罗城片区：主要涉及鼓楼、月湖、江厦街道，强化历史街区整体保护复兴，重点推进中医药特色街区、孝闻街等活化利用，塑造整体串联的 1 小时文化紫道。

2. 翠柏里片区：主要涉及西门、南门街道，以旧楼宇、旧厂房、老校区综合提效为方向，重点推进翠柏路、中山西路沿线等街区更新，推动创新资源集聚融合。

3. 丁家湾-奉化江西岸片区：主要涉及石碶、段塘街道和古林镇，以滨水空间提质为主导，推进奉化江西岸滨江绿带等项目，打造滨江时尚湾。

4. 姚江南岸片区：主要涉及高桥镇，以滨水地区优化提升为方向，重点推进姚江南岸绿带提升工程、五江口滨水绿带工程等项目，打造国际水岸新城区。

5. 西枢纽核心片区：主要涉及石碶街道、古林镇，以城乡接合部整体焕新为方向，加快城中村改造和安置房落地，助力世界一流空铁一体大枢纽建设。

6. 机场路沿线片区：主要涉及石碶街道、古林镇，以快速路沿线二类地带整治提升为重点，加快推进礼嘉桥村等新村建设，改善片区整体风貌。

7. 月塘东片区：主要涉及望春街道、高桥镇和古林镇，重点推进道路沿线低效工业和城中村改造，提升片区整体风貌，实现城乡融合和高品质发展。



江北区更新指引

江北区城市更新以“文化创新和美城区”为总体目标。

重点开展洪塘 TOD 片区等未来社区创建，推动姚江新城等区域城中村改造，加快天主教堂外马路、新马路等历史文化街区/地段更新，洪塘等产业社区增效，推进甬江北岸、姚江北岸等滨水空间提质，江北灵山慈水县域风貌区整治提升。重点建设 6 个先行更新片区：

1. 老外滩-德记巷片区：主要涉及外滩、文教街道，强化历史文化街区和历史地段复兴，以老外滩综合性商业项目为先导，塑造串联罗城片区的 1 小时文化紫道。

2. 压赛堰-文创港-常洪隧道以西综合更新片区：主要涉及孔浦、甬江街道，以推动城中村、低效产业用地、设施风貌整体改造焕新为方向，重点推进压赛堰社区更新改造等项目，打造甬江北岸创新集建区。

3. 慈城古镇片区：主要位于慈城镇，强化历史文化名镇保护利用，重点推进古县城西进西出配套工程等项目，打造慈城老城传统风貌样板区。

4. 姚江新城创智集聚片区：主要位于前江街道，以滨水空间提质为方向，重点推进姚江启动区一横河及宅前张河驳岸绿化等项目，打造滨水创智经济高地。

5. 洪塘 TOD 活力更新片区：主要位于洪塘街道，围绕轨道 8 号线站点推进城中村改造，重点建设姚江未来社区、星旅未来社区等项目，提升片区整体城市风貌和居住品质。

6. 高教园滨水研发片区：主要位于孔浦街道，以旧厂、旧市场改造和滨水地区提升为方向，重点建设甬江北岸滨江休闲带等项目，带动片区整体滨水空间魅力提升。



镇海区更新指引

镇海区城市更新以“宜居宜业科创品质强区”为总体目标。

重点开展招宝山全域未来社区创建，蛟川等区域城中村19改造，推动招宝山历史城区、庄市老街保护更新，九龙湖、后海塘等产业社区提质增效，推进甬江北岸滨江景观塑造，九龙湖-十七房和庄市-蛟川美丽城镇集群建设。重点建设 4 个先行更新片区：

1. 镇海老城片区：主要位于招宝山街道，以全域未来社区创建为方向，重点建设白龙未来社区、西门未来社区等项目，打造15分钟和5分钟居住社区生活圈示范。

2. 庄市老街片区：主要涉及庄市街道，突出历史地段保护更新，以庄市老街保护性开发-启动示范区项目为重点，打造具有江南水乡风情的“甬商小镇”。

3. 蛟川片区：主要涉及蛟川街道、澥浦镇、贵驷街道，结合全域空间综合整治，推进低效工业用地整治、城中村、老旧小区改造、道路基础设施完善及滨江景观改造提升。

4. 九龙湖-西河产业社区：主要涉及九龙湖镇，以工业升级改造为主导，重点推进东鑫紧固件智能化改造提升等项目，打造都市田园产业转型示范园。



北仑区更新指引

北仑区城市更新以“港城协同魅力城区”为总体目标。

重点开展凤凰城区域未来社区创建，大碶老城（庐山路南）、北仑港滨海等区域城中村改造，推动柴桥老街、霞浦老街更新，临港经济示范区、灵峰现代产业园、保税物流等产业社区保留提升，推进甬江南岸、梅山段海岸带等滨水空间提升，九峰山、浃江风情风景带美丽城镇集群建设。重点建设 5 个先行更新片区：

1. 大碶老城（庐山路南）片区：主要涉及新碶、大碶街道，以城乡接合部焕新为方向，以横杨未来社区、岩河社区街区改造等项目为先导，提升片区功能品质，匹配港口产业配套需求。

2. 凤凰城片区：主要涉及新碶、霞浦、大碶街道，以未来社区创建为主导，重点推进通山未来社区、杜鹃未来社区等项目，增设青年需求设施，打造“青年理想之城”。

3. 北仑港滨海片区：主要涉及新碶、小港街道，结合全域国土空间综合整治，进行城中村改造、低效产业用地整治，推动宁波经开区等重大战略空间优化升级。

4. 北仑滨江新城片区：主要涉及小港街道，以滨水空间提质为方向，以滨江新城核心(启动区)道路配套工程等项目为先导，打造滨江科创宜居新城。

5. 九峰山片区：主要涉及大碶街道，以美丽城镇集群建设为方向，重点推进青山村文化礼堂及周边环境提升等项目，打造通山达海城乡风貌样板区。



鄞州区更新指引

鄞州区城市更新以“都市中央活力智创区”为总体目标。

重点开展七塔寺-华严-划船片区、东柳片区等区域的未来社区创建，下应、首南、姜山云龙等区域城中村改造，推进梅墟历史地段、甬江南岸工业遗产等保护更新，中部融合区、潘火-中河等区域产业更新，加快甬江南岸等滨水空间提升，姜山-云龙、邱隘-五乡等美丽城镇集群塑造。重点建设 8 个先行更新片区：

1. 和丰-大红鹰-庆安会馆片区：主要涉及百丈街道，以低效产业用地的改造升级和文保建筑的保护利用为方向，重点推进爱珂演艺广场等项目，打造滨江城市会客厅。

2. 七塔寺-华严-划船片区：主要涉及百丈街道，以未来社区创建为主导，重点推进华严街区更新、划船未来社区等项目，打造三江口老城区现代社区典范。

3. 梅墟老街片区：主要涉及高新区梅墟街道，强化历史地段保护利用，通过创新功能植入，活化历史人文资源，打造集历史文化、商业休闲、居住生活为一体的城市公共空间。

4. 姜山云龙片区：主要涉及姜山镇、云龙镇，结合全域国土空间综合整治，大力推进城中村改造、低效用地整治，打造“三生协同”的示范区。

5. 下应片区：主要位于下应街道，以城乡接合部焕新为方向，推动城中村片区化改造，植入创新创业载体，打造年轻人的生活创业基地。

6. 首南片区：主要位于首南街道，结合全域国土空间综合整治，促进近郊村庄融入城市，助力城乡融合一体化发展。

7. 东柳片区：主要涉及东柳、东胜、百丈、白鹤等街道，以滨水未来社区创建为主导，重点推进中兴未来社区、锦苑未来社区等项目，打造高品质滨水都市居住区。

8. 中河都市未来产业社区：主要涉及东柳、东胜、百丈、白鹤等街道，以低效工业用地增效为方向，重点推进迪赛产业园、孙马工业园改造等项目，塑造都市未来工业社区典范。



奉化区更新指引

奉化区城市更新以“山海文旅宜居城区”为总体目标。

重点开展南山路等区域未来社区创建，推进岳林街道东部等区域城中村改造，加快奉化东门口历史地段和溪口镇保护更新，方桥等产业社区更新升级，推进象山湾海岸带改造提升，溪口-萧王庙美丽城镇集群建设。重点建设 4 个先行更新片区：

1. 岳林街道东部门户片区：主要涉及岳林街道，以城乡接合部焕新为方向，推进城中村改造，引入茗山智造园等项目，打造奉化区东部科创门户区。

2. 宁南田园城市综合整治片区：主要涉及方桥、江口、萧王庙街道，结合全域国土空间综合整治，进行城中村改造、低效工业用地整治，加快生命科学城及轨道沿线等区域建设。

3. 南山路中段及城里厢更新片区：主要涉及方桥、江口、萧王庙街道，以城里厢历史文化街区的保护利用为牵引，重点推进原大院、税务局地块更新等项目，促进老城功能完善和品质提升。

4. 溪口-萧王庙片区：主要涉及溪口镇和萧王庙街道，以美丽城镇集群建设为主导，重点推进溪口老镇区综合改造提升等项目，打造生态文化旅游区。


余姚市更新指引

余姚市城市更新以“宁波都市区北部文化魅力城区”为总体目标。

重点开展余姚古城核心区、锦凤-黄山等区域未来社区创建，推进余姚城北等区域城中村改造，加快武胜门、保庆路历史文化街区更新，城北、兰江等产业社区优化升级，推动前湾段“滨海湿地型”海岸带改造提升，河姆渡-丈亭-三七市（“农耕之源”）等美丽城镇集群建设。重点建设 6 个先行更新片区：

1. 余姚古城核心片区：主要涉及兰江、阳明、梨洲街道，强化古城和特色文化街区复兴，重点推进阳明古镇府前路、武胜门历史文化街区保护提升等项目，体现千年古姚城风华。

2. 余姚北部融湾新区片区：主要涉及阳明、凤山街道，以城乡接合部焕新为方向，重点推进中国云城未来社区等项目，打造创新活力与公共生活交融的未来之城。

3. 余姚创新绿谷核心片区：主要涉及兰江街道，以未来社区创建为主导，重点推进宁职院余姚校区等项目，打造创新创意活力之城。

4. 锦凤-黄山片区：主要涉及阳明、凤山街道，以未来社区创建为方向，重点推进黄山未来社区、锦凤未来社区等项目，探索社区公共服务设施集成落地机制。

5. 余姚东部门户片区：主要涉及凤山街道，以城乡接合部焕新为方向，进行城中村改造，滨水地区设施完善和品质提升，打造融湾向水的城市客厅。

6. 梁弄-大岚片区：主要涉及梁弄镇、大岚镇，以美丽城镇集群建设为方向，重点推进浙东抗日根据地旧址群改造、大岚美丽河湖建设等项目，打造红色文旅小镇。



慈溪市更新指引

慈溪市城市更新以“生态高效北部智造中心”为总体目标。

重点开展新城河等区域未来社区创建，周巷、南洋小城等区域城中村改造，推进鸣鹤历史文化名镇保护更新，慈溪科教区、智慧谷等产业社区优化升级，推动前湾段“滨海湿地型”海岸带改造提升，观海卫-桥头、龙山-掌起等美丽城镇集群建设。重点建设 8 个先行更新片区：

1. 新城河片区：主要涉及白沙路、古塘、浒山街道，以未来社区创建为方向，重点推进新城河未来社区、双和未来社区等项目，塑造城市新核心。

2. 杭湾金融港片区：主要涉及坎墩、白沙路街道，以城乡接合部焕新为方向，加快城中村改造和道路基础设施配套，助力金融集聚区建设。

3. 商品市场园片区：主要涉及白沙路街道和胜山镇，以城乡接合部焕新为方向，加快道路沿线风貌整治提升和商贸城建设，打造长三角商贸领航发展区。

4. 界牌智慧谷片区：主要涉及古塘街道，以未来社区创建为方向，重点推进界牌未来社区、新潮塘未来社区等项目，促进产城融合。

5. 慈溪科教园区梅林路片区：主要涉及白沙路街道和逍林镇，以城乡接合部焕新为主导，重点推进城市基础设施完善，打造智汇之城。

6. 周巷新城片区：主要位于周巷镇，结合全域国土空间综合整治，进行城中村改造、低效工业用地整治等，推动国道沿线风貌提升。

7. 龙山-掌起片区：主要涉及龙山镇和掌起镇，以美丽城镇集群建设为主导，开展镇村设施更新和风貌提升，打造山湖景观生态区。

8. 南洋小城片区：主要位于庵东镇，以城乡接合部焕新为主导，开展低效工业用地转型升级、商业设施更新等，打造城市活力中心。



宁海县更新指引

宁海县城市更新以“集高新技术产业、现代服务业和高品质人居环境为一体的山海共美创新样板区”为总体目标。

重点开展宁海老城等区域未来社区创建，梅林等区域城中村改造，推进前童历史文化名镇保护更新，宁海科技园等产业社区优化升级，推动象山湾“山海相映型”海岸带提升，前童-岔路、茶院乡-力洋镇等美丽城镇集群建设。重点建设 3 个先行更新片区：

1. 梅林片区：主要涉及梅林街道，以低效工业空间增效为方向，以工业区基础设施建设和城中村改造为先导，打造宁海制造业新高地。

2. 宁海老城片区：主要涉及跃龙街道，以未来社区创建为方向，重点推进县前未来社区、塔山未来社区等项目建设，打造品质文化中心城区。

3. 前童-岔路片区：主要涉及前童镇和岔路镇，以美丽城镇集群建设为主导，开展城镇综合整治、外围旧村改造、古韵风景带建设、滨水绿道提升等，打造古韵记忆体验地。



象山县更新指引

象山县城市更新以“现代化滨海花园城市”为总体目标。

重点开展象山人民广场、象山老城等区域未来社区创建，推动象山东部海岸带中心城区段片区城中村改造，加快石浦镇历史文化名镇更新，爵溪、城南等产业社区优化升级，推进大目湾“半岛内湾型”海岸带、石浦“海港特色型”海岸带提升，石浦—晓塘等美丽城镇集群建设。重点建设 4 个先行更新片区：

1. 象山人民广场片区：主要涉及丹东、丹西街道，以未来社区创建为主导，重点依托轨道交通站点建设半河未来社区、城东未来社区等项目，塑造象山“城市之芯”。

2. 象山老城片区：主要涉及丹东街道，以未来社区创建为主导，重点推进老城更新、南街未来社区、凤跃山绿道公园等项目，塑造象山“城市之源”。

3. 象山城东南片区：主要涉及丹东、丹西街道，以二类地带综合改造为方向，重点推进大目湾云湾社区等项目，打造“阳光活力新区”。

4. 石浦镇片区：主要位于石浦镇，以美丽城镇集群为主导，重点打造石浦渔港古城传统风貌区、爵溪-石浦东海扬帆县域风貌区等，塑造滨海渔业风情特色小镇。



宁波城市更新项目的推进为宁波滨海大都市建设注入了新的活力和动力。

通过优化城市空间布局、提高城市功能品质、改善城市环境质量等方面的努力，宁波正在逐步成为具有国际竞争力的现代化城市。

未来，相信随着宁波城市更新工作的不断推进，将为打造宁波滨海大都市做出更大的贡献。