姚江新城作为宁波的“第三心”，规划与三江口、东部新城，形成“一轴串心，三心连轴”的主城结构，长期属于宁波热点区域。
从用地规划看，姚江新区启动区南向临江的住宅土地所剩不多，再加上限价红利，特别是之前万潮中心的超低中签率，如今即将开盘的两个项目关注度居高不下：荣安姚江晴雨、奥克斯江来上府。
 图源：宁波市江北区自然资源规划局
虽说价格是王道，但在具体选择上，配套和产品户型等都会成为比较项。
下面，我们就来逐项对比，看看两个盘如何选！
1、地段条件PK
江来上府位于洪塘中路与云飞路交叉口。姚江晴雨位于江北丽江西路与洪都路交叉口。
两盘处于相同板块的相邻位置，临近姚江，江景视野宽广，且近距离享有奥体中心、地铁4号线的配套。又有宁波上海世界外国语学校（在建）和上海世外教育附属姚江书院，两所学校的教育资源环伺。
江来上府距离奥体、地铁4号线洪塘中路站及商业配套更近，且地块四面都为规划道路。这也意味着，生活便捷的同时，人流、行车的噪音影响不可避免。
而姚江晴雨离两所学校更近，地块东侧为自然河流，生态环境更为宜居。学习氛围浓厚的同时，也同样伴随特殊时段的噪音影响。
单从地段配套上来说，不相上下。细节差异，因人而异。
2、户型产品PK
江来上府占地6.7万方，规划建设33层约120米高的商务办公楼用于酒店及办公，7幢裙带式商业体，及住宅部分组成。
住宅部分由6幢11层洋房和12幢高层组成，户型面积约114㎡、128㎡、139㎡。
姚江晴雨占地8.9万方，规划1204户，自带商业和幼儿园，户型面积约108㎡、128㎡、139㎡、180㎡。
两个项目的整体面积段，可以看出，还是属于刚改为主。
除了江来上府没有规划大面积户型，其他三种户型，两者较为相近。楼栋分布都较为平均，江来上府的114㎡户型和姚江晴雨的108㎡户型均分布于北向的高层，也是典型的投资户型。
但江来上府的北面是万潮中心的高层产品，而姚江晴雨的北面是学校。向北眺望的视野效果，姚江晴雨更胜一筹。
值得一提，两者的户型设计各有侧重。
如江来上府每款户型都带大面宽阳台，南向江景视野和景观面更为舒适。
而姚江晴雨在细节的打造上独具心思，比如独立玄关，和个别户型的家政间和储藏室等，生活中相对实用。
3、价格PK
因为双限政策，两盘都有明确的限价价格。
江来上府毛坯销售均价限价29800元/㎡，毛坯最高销售单价34270元/㎡。
姚江晴雨毛坯销售均价限价30400元/㎡，毛坯最高单价34960元/㎡
尽管地块相邻，但由于地块条件差异，姚江晴雨的毛坯限价就比江来高了600元/㎡，这也侧面论证了单地块的价值而言，姚江晴雨略胜一筹。
 奥克斯江来上府 效果图
江来上府若是加上2000元/㎡的装修升级包，销售均价应该在34000元/㎡左右。车位限价是25万/个，不强制捆绑。中间套和边套的价差应该会比较大，要做好心里准备。
姚江晴雨的升级包信息还不能确定，但预计整体售价会略高于江来上府。
 荣安&弘扬 姚江晴雨 效果图
对比周边二手房，最直接的比较对象应该属维科望江府和姚江金茂府，目前的贝壳找房挂牌均在3.7万/平左右，安居客挂牌在4.2-4.7万/平。但因为还在限售期，没有成交实绩，只能做个参考。
而相隔机场路的姚江湾，最新二手成交均价约4.5万/平。（数据来源：贝壳找房）
可见，两盘的倒挂确实非常诱人，也无怪乎抢房人群如此激动！
总结
未来，姚江板块的住宅产品均为新项目，界面较新。加上两所上海世外学校的加持，教育资源方面的得分还是相当高的。
临江环境，又有地铁和奥体在，价格也适宜，对于刚需人群，姚江晴雨和江来上府的性价比可谓是毋庸置疑了。
整体而言，姚江晴雨靠近学校，东侧有自然河流，大小环境都比较宜居，且有两幢180㎡的大户型，定位上更适合喜欢江边的自住改善家庭。江来上府靠近商业和地铁，适合喜欢较快生活节奏的刚改家庭。
而经过上述几项的对比，两款小面积114㎡和108㎡，总价都在400万以内。按投资来说，姚江晴雨的因为户型更小，即便总价抬高，对比下来，依然具有优势。
但是数量少，竞争大，几乎就是摇中哪个就买哪个，也没什么能犹豫的时间。
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发表于 2021-4-1 17:16:58
