|
原定于7、8月的宁波第二轮土拍迟迟不来，实际上，不止是宁波，近期国内多个城市已经发布第二轮集中供地延期公告。
相较于首轮集中供地的积极，第二轮集中供地当前情况可说是相当微妙。后续的土地供应不足，将目前可见范围内的房源衬托得更加难得。
而经过市场的多批次淘换和常态化的产品附加后，宁波当下的爆款项目，又无不伴随着一二手房价的割裂。
这边根据地块限价，找了几个下半年关注度较高的“倒挂盘”，让我们一起来看看它们的含金量到底如何？
一、华润&轨交江望悦府
△示意图
限价：全装修限价40100元/㎡
周边次新房：
金钟附近以老小区为主，较近的次新房主要位于约1.2公里的长丰。
△数据来源贝壳找房
一线奉化江、地铁4号线兴宁桥东站上盖综合体、老江东核心地段……几个条件相加，就已注定了它是老江东城市焕新以来就备受期待的地位。
项目由几个小地块组合而成，根据规划将打造成一处“集一线江景住宅、写字楼、综合超市、公园绿地、公共停车场、公交首末站、居家养老服务站等的地铁站旁的城市功能区块”。
全装修限价约40100元/㎡，即便加上升级包，对比周边高端次新房的价格，一二手价差仍有上万。但项目建面约125-279㎡，户型以中大面积为主，搭配价格再低，总价也不容小觑。
可以说，比起倒挂，对资源的绝对占有才是更多购买欲望的落脚点。
二、湾头建发项目
△示意图
限价：全装修限价35000元/㎡
周边次新房：
△数据来源贝壳找房
湾头是江北的热度板块之一，开发至今，长岛花园、新长岛、万象府、青秀澜湾等高档社区接续交付，一方面居住氛围日渐浓厚，另一则，区域内的宅地已屈指可数。
而建发这宗地块，“左星湖、右姚江”，地段堪称一流。同时建发在海曙区打造新中式示范区的出色表现，给了宁波人民一定的产品信心。
项目西侧紧挨着六年制公办小学江北外国语艺术学校的部分，为教育及配套用地，将建33班初中，与现有的小学部形成“九年一贯制”，对板块的教育升级意义重大。
东面规划为约5万方住宅，由5幢高层、1幢小高层组成，产品建面约150㎡、210㎡、219㎡、253㎡、268㎡，项目的打造更为纯粹。
项目全装修限价3.5万/㎡，相较周边次新房倒挂优势明显，即便是对比青秀澜湾最新成交的4万/㎡毛坯，仍然留有空间。
但产品的大面积属性，同样注定了稍高的准入门槛。
三、下应华润&轨交项目
△示意图
限价：全装修限价30300元/㎡
周边次新房： △数据来源贝壳找房
按照目前的公示信息来看，该项目规划西侧为住宅区，5栋高层住宅（1栋20层、1栋24层、3栋26层），东侧为13层塔楼加裙房的商务区。
住宅不算多，自带商业，关键还在于双地铁加持（紧邻轨道4号线金达南路站，距离北侧在建的5号线下应站仅600米），周边居住区、商业、学校都配套齐全。
事实上，下应断供也已经许久了。这个项目全装修限价30300元/㎡，对比周边次新房倒挂不算突出。
但比较让人心动的，是这个价格对于刚需购房者非常友好，因此期待度不错。
四、镇海庄市两盘 △示意图
崇文花园：上批次毛坯均价24300元/㎡
久宁府：上批次全装修均价26500元/㎡
周边次新房：
△数据来源贝壳找房
得益于镇海的优质教育属性加持，甬江科创大走廊中心区、近地铁的位置，再加上2字头的得天独厚，庄市板块内的新房稀缺，不少人将庄市看做是宁波新房的刚需福地。
对比庄市次新房，同样倒挂近万。板块内仅创维·崇文花园和龙光·久宁府两个项目，目前需等待下批次加推。
五、姚江晴雨
 △示意图
姚江晴雨：上批次全装修32400元/㎡
周边次新房：
 △数据来源贝壳找房
一线姚江、奥体中心、4号线地铁、酒店地标，再加上板块内上海世外托管的两所学校。即便不考虑倒挂因素，姚江新城也是不俗的宜居之地。
目前板块内现有的新盘只有姚江晴雨，需等待后续加推。
但因为区域内的姚江金茂府和维科望江府等项目，还未有实际成交可参考。上述房源为安置房及稍远位置次新房，对比仅供参考。
小 结
也许大家也能看出来，由于限价的关系，倒挂盘看似数字喜人，动辄几十万。但在产品的打造上，位置越好的位置，产品的面积段越是第一道难关。
此外，倒挂盘的热度天然高涨，参与人数众多，中签率会被压低。伴随着当下的宁波行情，摇号时间、新房限购、交付等待，时间的花费也是一项不可忽视的隐性成本。
在挑选楼盘时，关键要对宁波各板块市场情况多做了解。
一方面，作为参照物的二手房市场相对自由，哪怕是同一个小区，房源条件不同、绑定车位等，价格也会有较大差距。且挂牌价格很容易出现虚高现象，所以大家也要多看看二手房的成交价如何，尤其要考虑到加上升级包和车位后的性价比。
二则，购房者的需求并不完全一致，买房不能从众。同板块现有或未来的竞品，也应做到心中有数。毕竟房票愈加珍贵，地段、产品、配套、户型面积……甚至是未来转手的需求，都有可能影响到决策。
| 
发表于 2021-8-17 17:30:49
