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倒挂近1万!倒挂5千!下半年宁波这些福利盘,你更看好哪个?

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发表于 2021-8-17 17:30:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
原定于7、8月的宁波第二轮土拍迟迟不来,实际上,不止是宁波,近期国内多个城市已经发布第二轮集中供地延期公告。

相较于首轮集中供地的积极,第二轮集中供地当前情况可说是相当微妙。后续的土地供应不足,将目前可见范围内的房源衬托得更加难得。

而经过市场的多批次淘换和常态化的产品附加后,宁波当下的爆款项目,又无不伴随着一二手房价的割裂。

这边根据地块限价,找了几个下半年关注度较高的“倒挂盘”,让我们一起来看看它们的含金量到底如何?

一、华润&轨交江望悦府

△示意图

限价:全装修限价40100元/㎡

周边次新房:

金钟附近以老小区为主,较近的次新房主要位于约1.2公里的长丰。

△数据来源贝壳找房

一线奉化江、地铁4号线兴宁桥东站上盖综合体、老江东核心地段……几个条件相加,就已注定了它是老江东城市焕新以来就备受期待的地位。

项目由几个小地块组合而成,根据规划将打造成一处“集一线江景住宅、写字楼、综合超市、公园绿地、公共停车场、公交首末站、居家养老服务站等的地铁站旁的城市功能区块”。

全装修限价约40100元/㎡,即便加上升级包,对比周边高端次新房的价格,一二手价差仍有上万。但项目建面约125-279㎡,户型以中大面积为主,搭配价格再低,总价也不容小觑。

可以说,比起倒挂,对资源的绝对占有才是更多购买欲望的落脚点。


二、湾头建发项目

△示意图

限价:全装修限价35000元/㎡
周边次新房:

△数据来源贝壳找房

湾头是江北的热度板块之一,开发至今,长岛花园、新长岛、万象府、青秀澜湾等高档社区接续交付,一方面居住氛围日渐浓厚,另一则,区域内的宅地已屈指可数。

而建发这宗地块,“左星湖、右姚江”,地段堪称一流。同时建发在海曙区打造新中式示范区的出色表现,给了宁波人民一定的产品信心。

项目西侧紧挨着六年制公办小学江北外国语艺术学校的部分,为教育及配套用地,将建33班初中,与现有的小学部形成“九年一贯制”,对板块的教育升级意义重大。

东面规划为约5万方住宅,由5幢高层、1幢小高层组成,产品建面约150㎡、210㎡、219㎡、253㎡、268㎡,项目的打造更为纯粹。

项目全装修限价3.5万/㎡,相较周边次新房倒挂优势明显,即便是对比青秀澜湾最新成交的4万/㎡毛坯,仍然留有空间。

但产品的大面积属性,同样注定了稍高的准入门槛。


三、下应华润&轨交项目

△示意图

限价:全装修限价30300元/㎡
周边次新房:

△数据来源贝壳找房

按照目前的公示信息来看,该项目规划西侧为住宅区,5栋高层住宅(1栋20层、1栋24层、3栋26层),东侧为13层塔楼加裙房的商务区。

住宅不算多,自带商业,关键还在于双地铁加持(紧邻轨道4号线金达南路站,距离北侧在建的5号线下应站仅600米),周边居住区、商业、学校都配套齐全。

事实上,下应断供也已经许久了。这个项目全装修限价30300元/㎡,对比周边次新房倒挂不算突出。

但比较让人心动的,是这个价格对于刚需购房者非常友好,因此期待度不错。


四、镇海庄市两盘

△示意图

崇文花园:上批次毛坯均价24300元/㎡
久宁府:上批次全装修均价26500元/㎡

周边次新房:
△数据来源贝壳找房

得益于镇海的优质教育属性加持,甬江科创大走廊中心区、近地铁的位置,再加上2字头的得天独厚,庄市板块内的新房稀缺,不少人将庄市看做是宁波新房的刚需福地。

对比庄市次新房,同样倒挂近万。板块内仅创维·崇文花园和龙光·久宁府两个项目,目前需等待下批次加推。

五、姚江晴雨

△示意图

姚江晴雨:上批次全装修32400元/㎡
周边次新房:
△数据来源贝壳找房

一线姚江、奥体中心、4号线地铁、酒店地标,再加上板块内上海世外托管的两所学校。即便不考虑倒挂因素,姚江新城也是不俗的宜居之地。

目前板块内现有的新盘只有姚江晴雨,需等待后续加推。

但因为区域内的姚江金茂府和维科望江府等项目,还未有实际成交可参考。上述房源为安置房及稍远位置次新房,对比仅供参考。


小  结

也许大家也能看出来,由于限价的关系,倒挂盘看似数字喜人,动辄几十万。但在产品的打造上,位置越好的位置,产品的面积段越是第一道难关。

此外,倒挂盘的热度天然高涨,参与人数众多,中签率会被压低。伴随着当下的宁波行情,摇号时间、新房限购、交付等待,时间的花费也是一项不可忽视的隐性成本。

在挑选楼盘时,关键要对宁波各板块市场情况多做了解。

一方面,作为参照物的二手房市场相对自由,哪怕是同一个小区,房源条件不同、绑定车位等,价格也会有较大差距。且挂牌价格很容易出现虚高现象,所以大家也要多看看二手房的成交价如何,尤其要考虑到加上升级包和车位后的性价比。

二则,购房者的需求并不完全一致,买房不能从众。同板块现有或未来的竞品,也应做到心中有数。毕竟房票愈加珍贵,地段、产品、配套、户型面积……甚至是未来转手的需求,都有可能影响到决策。

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