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现在都不流行预测了，哪怕在年终岁尾的时候。这两年急剧变化的情势已一再表明： 谁预测谁傻！ 2021年的开发商连环爆雷、以及两集中土拍、二手房指导价，年初谁能预测到？ 老司机在年末的舆论场看到一片悲观，既有行业收缩、企业凋敝，更有个人失业、投资打水漂，加上起伏不断的疫情，几乎找不到乐观的理由。 按照线性的逻辑推理，2022年楼市肯定不好过，但最近哪一年是按照逻辑发展的呢？世事难料，这个词越来越写实了。
一眨眼，疫情管控已经2年了，老司机都已经忘了正常生活是怎样的。能不能出差、能不能上班、甚至今晚能不能睡在家里，现在都说不准。 据说西安一夜之间就把好多人转移了。
虽然充满了不确定，但老司机认为今年的楼市不必太过悲观，事实上，一些有利于楼市的因素正在逐渐成熟。 首先谈谈土拍。 紧赶慢赶的，2021年宁波最后一次土拍还是推迟到了2022年1月18日，一个非常吉利的日子。但从挂牌和报名情况看，三批次的情况仍然不够理想，不仅保障房占了大头，而且可能不少地块还会是地方国企接招。 比如奉化。
无论是城投还是开投，或者是其他什么投，其实都是地方财政的钱，这种国企买地，对地方来说，就是左口袋的钱掏出来放右边口袋，并没有真正挣到钱。 去年，毕竟还有上半年卖地打下的底子，财政还不至于太困难，今年开始已经闹了“饥荒”，一批次，最迟二批次卖地，真的不容再失了。
有人说体制内在减薪，这谈何容易，清华北大的研究生都去街道办了，他们的高智商高学历要不要兑现？
最聪明的人都进了体制，真不见得就是好事情，如果他们的聪明才智都用在“利己”之上的话。 谈减少财政支出，基本上等于一句空话，古今中外几乎没见过成功的，远的不说，近二十年我们搞过多少次裁撤冗员、精兵简政，结果呢？
许多人总把事情归因于人的因素，但老司机更倾向于是机制因素，机制在哪里，再狠的人也无济于事。
朱元璋是个狠人吧，把贪官剥皮塞上稻草，放在大堂之上，还是吓不住贪腐前赴后继啊。 所以财政开支还是会放大的，窟窿必须得填，地必须得卖，房地产必须得搞。
所以2022年必然是个楼市松绑的大年，无论是只做不说，还是多做少说，还是边做边说，总之一定会做。 搞不好还会做过头。 再说说炒房。 “房住不炒”现在是大原则，动摇不得，但对于什么是炒房，在解释上可以有弹性空间。 严厉的时候，任何投资都可以视为炒房，甚至家里买二套也可以视为炒房，在资格和贷款上予以严控；但在需要宽松的时候，炒房或许就会和投资分开，长期的稳定的投资可以是容许的，甚至可以是支持的，不鼓励的只是短期的快进快出。 很多事，太快了确实感觉不好。 从全国来看，2021年下半年开始库存逐渐增加，重灾区是三四五线、东北和北方的中小城市。像宁波这等库存没压力的城市，局部也存在消化不良的问题，近的如慈城、方桥，远的包括县级市场、乡镇楼盘、文旅养老盘等等。 可以称之为结构性库存。
无论是整体过剩的城市，还是结构性过剩的板块，想要解决库存，可能都需要启动投资，仅靠自住客户，三五年都解不了套。
上一轮去库存时老司机曾说，只有炒房客才能去库存，事实也的确如此。现在房住不炒，我们可不可以可以这样认定？
只有投资客才能去库存。
没有人敢保证说，今后就不会再“去库存”了，那些严重积压的城市，那些地卖不出、财政缺钱、地方债危机隐现的城市，它们越来越需要去库存。 因城施策，最近重提这个词，并不是无所指的。 但是，如果房价不涨，如何激发投资客入场呢？ 最后聊聊房价。 这半年老司机的二手房业务清淡，来找我买房的人不少，最终出手的却不多，大都观望。 观望本身不是错，人都是趋利避害的，看到房价有下跌迹象，等一等再买是正常反应。 不过说实话，下跌的幅度并没有达到很多人的预期，有些客户找到老司机，明确的提出了自己的要求，比如300万以内想在鄞州买个100平左右的次新房，最好靠地铁。 这个想法有错吗？当然没有，但市场上确实少有这个价位的次新房，所以只能继续等了。 全国土拍都表明，地价是相对刚性的，即便像东北那么拉跨的楼市，地价也没有明显调低。地价是房价的重要组成部分，占比60-70%，地价刚性，一定程度上表明了房价刚性。
我们始终要记得，调控的目的是为了保持房地产市场健康平稳发展，调控是抑制过快上涨。
反过来也一样，放松调控乃至刺激楼市的目的，同样是为了维护房地产市场健康平稳发展，说白了是为了防止跌价。 上半年还扬言调控没有效果的人，现在看到效果了；同样的，现在还扬言放松没有效果的人，今后也会看到。
政策从来都是有效的！
一直以来，调控都有个误区，即认为房价稳定是可持续的，但事实上这很难。对于绝大部分城市来说，房价都是波浪式的，涨一波跌一波，如此反复。 如果房价保持稳定，土地、新房、二手房的成交量就稳不住。 老司机曾用自行车来比喻楼市：房价的上涨，就像自行车保持平衡的速度，这个速度太低，自行车必然会偏倒。最理想的状态，是在自行车不倒的情况下，保持最小的速度。 现在自行车倒了吗？
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发表于 2022-1-5 20:21:18
