宁波第三轮土拍，释放出三个信号

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宁波今年第三批次土拍结束了，如果只看结果，似乎没什么亮点，但老司机昨天三小时直播下来，感觉这次土拍在看似平淡的外表下面，却透露出一些特殊的信号，值得关注。

本次土拍仅拿出6幅商品住宅用地，创下历史新低，因此拍前大家都不太乐观。综观全国各城的第三轮，多数地块也都是国企底价拿去的。

俗称一轮游。

宁波现在实行的是变相的“勾地”制度，一块地在正式挂牌前，会提前让开发商预申请，看看他们的意愿，包括可接受的价格。如果没有开发商报名，那么这块地就不挂了。

当然，也可以安排本地国企接盘。

本次仅拿出六块地，说明预登记情况不理想，有些土地没有开发商预申请。

不过，正式开拍之后，六块地有三块拍到了封顶，封顶率和溢价率都创下全国之最。只有两块底价成交，而且情况都有点特殊，鄞州潘火立交桥地块，包括了政策性住房，由本地国企鄞开、轨道和央企华润联合拿下；另一块庄桥天鑫未来社区，也是有很多的政策性指标，包括商业，一般开发商不想碰，由江北城投接盘。

严格来说，本轮也就庄桥这块地属于国企托底。

剩下四块地，报名情况都比预想的要好，甚至传出庄市地块有16家开发商报名，算是创下今年的记录。

不知真假。

在这些报名的开发商中，国企、央企仍是主力，但民企的身影再次出现，并且有中标——伟星摇中了亨润北地块，算是近两年少有的亮点。

民营房企没有亡！

开发商报名踊跃，一方面说明对于地块有信心，另一方面也反映出对于后市有信心。本次出让的几块地都不便宜，坦率的说，老司机觉得有些地偏贵了。

这就是本轮土拍透露出的第一个信号，尽管大家都认为楼市很糟糕，房价在跌，但土地价格仍然坚挺，限价仍然在上涨。

第一个封顶摇号的庄市地块，楼面价14986元/平，白坯限价26600元/平。去年明洲拿下不远处的地块，楼面价约12000元/平，白坯限价24500元/平。

地价涨了3000元/平，限价涨了2000元/平。

第二个封顶摇号的亨润北地块，楼面价21844元/平，白坯限价36400元/平。保亿嵩江路地块楼面价25465元/平，白坯限价36100元/平。

地价比保亿低3600元/平，限价却高了300元/平，呵护房价之心溢于言表。

亨润北地块其实素质一般，背靠高速公路，东侧还靠近飞虹立交，位置掉角。为什么能拍到封顶价？近15000元/平的楼地价差，给了开发商动力。

第三个摇号的亨润南地块，本次土拍公认最好的一块地，楼面价22412元/平，白坯限价37300元/平，同样15000元的价差。没有北地块那样的硬伤，利润可以冲得更高。

看到这两块地的定价，保亿心中可能有一万头草泥马在奔腾，3000元/平的差价，确实有点过分了。

封顶的地块价格就一定偏高吗？并不是，既然摇号，说明大家都不认为这个价格高，当然，便宜肯定说不上，亨润两块地带装修都在4万元/平附近，特别是北地块，要去冲3.8万/平以上的均价，难度不小。

好在地价不高，实在不行就便宜点卖，只要政府同意。

真正贵的是两块一轮游的土地，潘火立交桥旁限价33000元/平，带上装修就35000元/平。东面高架，南面高架，环境比鸣翠东著还差，什么样的人会来买？

庄桥天鑫社区限价同样偏高，白坯27900元/平，带装修3万起了。在老庄桥这样一个位置，旁边是宁慈公路，处在机场航道之下，周边破旧，又没学区，拿什么卖3万呢？

顺便说一句，庄桥几块地限价都偏高了，包括之前中海和保利拍去的两块。

第二个信号，目前新房最安全的板块是中心区和庄市。

去年，江东的开发热火朝天，当时有“江东七子”之说，供销两旺。鄞州乘胜追击，推出了中兴北路两个地块、白鹤地块、华光城地块、汽车东站地块，淇漕街地块等，几乎全都是改善型楼盘。

当时不少开发商都看好江东的购买力，但老司机却说，江东的改善型市场有透支的可能，未来竞争压力可能很大。

果然。。。

说到江东，要更正一下前不久的一个说法，江东剩下的土地不是没有了，主要集中在三个区域：东郊（现代装潢市场及其东面）、矮柳（沧海路两侧，兴宁路以北）、曙光（姚隘路两侧，曙光路以西）。这三个片区加起来，少说还有十个楼盘好开发。

在新楼盘供应方面，鄞州中心区和庄市是最近几年最为稀缺的，相比之下，鄞州中心区规模大，人口多，购买力更强，断供带来的需求积压也最明显。

相比江东，中心区的改善型需求更有潜力，只要地段好，产品过硬，鄞州的改善型楼盘比江东更好卖。

本轮土拍海曙、奉化和北仑事实上缺席，客观也反映出这三个区的新盘销售难度。

奉化的困难在于失去投资客之后，楼市失去了大部分依据；北仑的困难在于客户厚度不够，有钱人子弹基本都打光了；海曙则是定价过高，总价与购买力之间不匹配，导致销售周期超长，开发商望而却步。

江北虽有天鑫地块成交，但事实上是托底，江北这几年的购买力消耗得也非常猛，湾头、文创港、姚江新城，本来人口就少，还呈带状分布，聚集效应真的难以体现。

江北未来的核心只能是前江，没有第二选择。

话说回来，虽然中心区和庄市的新房市场不错，但二手房并不一定就好。中心区的二手房要么卖学区，要么老破小，那种四五百万又普普通通的二手房，非常难卖。

庄市的二手房则供应非常充足，远不像新房那般稀缺。庄市二手房成交的逻辑有两个，一个是次新，一个是学区，次新房要求新，学区房要求小，不新又不小的二手房，价格其实很便宜。

庄市有大量二万出头的二手房，并不是大家以为的都要3万。

本次土拍商品房用地创新低，但有一类用地彻底消失了。

安置房用地。

最近各地拆迁力度似有所加大，但安置房土地却停供了，这是本次土拍透露出的第三个信号。

今后，拆迁安置又将回到货币安置为主的轨道，鼓励拆迁户去买商品房，而不是选择安置房。

安置房虽说是面向拆迁户的，但最终也会成为商品房市场的供应方，经过一轮买卖之后，从产权角度来说，安置房就彻底变成了商品房。

所以，安置房造得越多，商品房的供应量就越大，越不利于新楼盘的销售。

此次土拍暂停了安置房用地，只剩下了租赁房土地。

租赁房是个新生事物，但这些年力度逐渐加大，假以时日，租赁房将会成为市场上非常重要的一股力量。

这股力量冲击最大的，是传统的租赁市场，现在房东都感觉房子不好租，租金涨不动，随着租赁房的扩容，这个感觉会愈加明显。

私人产权的商品房，在租赁市场里将会越来越被动。

冲击还会蔓延到40年单身公寓，几乎可以肯定，租赁房的环境更好，管理更好，租期更稳定，甚至租金更低。

这样，40年公寓就尴尬了。

老破小可能也面临尴尬，有了租赁房，年轻人更难看得上老破小，他们宁愿租房，也不愿将就。

如果没有学区，老破小还是趁早卖了吧。