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海曙写字楼好找吗?这个问题可能正在影响海曙的产业升级

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发表于 2023-3-24 14:58:58 | 显示全部楼层 |阅读模式

01

要说写字楼产品供应的完整,宁波市四区的座次大约是这样的:鄞州>镇海>江北≈海曙。

鄞州既有集聚度极高的CBD商务区,也有花园式科创产业园区(比如高新区诸园区),创意街区(十方东进社、集合、普思、带梦),独栋类办公区(创新128、八骏湾、翡翠湾、十六城联邦)、主题类商务区(和丰创意广场),且大多距市中心不远,写字楼供应充足而多元的。

镇海其次,既有骆驼的密集商务区,也有大学城附近的研发型园区,还有创e慧谷之类的独栋式办公。

江北的写字楼供应情况虽也欠佳——主要反应在集聚度,但品类和层次尚算齐全,比如湾头板块,就把独栋办公到景观摩天楼都供应到了,也有电商园这样的准CBD,文创港这样的创意类办公,滨河道的江景办公区,慈城新城的临湖大平层,老江北和新三江口还有若干性价比较高的次新写字楼。

相比之下海曙的写字楼供应在天一商圈发展到饱和阶段后即陷入了停滞,其间虽有南站南和新星板块的较集中供应,但也难成气候。这种停滞导致了两个结果:一是供应结构不理想,二是除了天一之外,集聚度颇显不足。

02

天一商圈的写字楼是非常密集,但呈现出明显的两极分化,要么是天一豪景、中农信之类的老态龙钟的古早级写字楼,要么是人保大厦之类偏高端的写字楼。10年内开发的中生代写字楼供应极度不足。

放眼到整片老海曙,写字楼供应的两极分化同样明显。高端的有金汇小镇、莲桥第这种顶级低密度商务区,或者月湖花园这类鄞州都没几栋的超五A写字楼,低端的则有大把的世纪之交开发的写字楼。

走进这些写字楼仿佛就是经历了一场写字楼发展史的考古之旅。

比如层高不足,有些写字楼的层高比住宅高不了多少,再加上吊顶,走在里面常有种顶天立地的感觉。

再比如公共空间和动线设计上的问题。天一广场的天一豪景就是如此,名字很豪,但内部道路曲径通幽,让人经常找不着北。鼓楼的海曙大厦也大抵如此,名字很大气,但内部道路宛如迷宫。前年去那里拜访一位朋友,转了足足七八分钟才找到目的地。

但这些问题还不是致命的,真正的顽疾是设施老化和不堪实用,尤其是电梯和停车。

天一广场南侧的都市仁和立面看着还不算太旧,但我估计里面的白领都买了意外险——因为电梯总是时不时的突然罢工。

从技术上讲电梯还有更新的可能,但停车问题就很难解决了。十几年前有一款让80后废寝忘食的网页游戏,叫抢车位,玩到疯魔处做梦都在抢,掐着闹钟抢。多年以后“美梦成真”,在老海曙办公的80后白领把它一直玩到现在,从线上玩到线下——每天早晨7点半到9点都要在那些古老的写字楼停车场重温一遍,也练就了他们出色的停车身手。

我现在所在的月湖银座就是如此。

月湖银座后来改造了一些立体停车位,稍许缓解了停车难问题。但这些立体停车位对女司机非常不友好。我在那个停车场至少帮四位女士停过车——是因为我特别绅士吗?是因为她堵到我了。

旧的很旧,新的很新。比如金汇小镇,但同时也很贵,主要贵在面积大。一栋要好几十万年租金,入住要求也高。

如果贵的商务空间聚集度够高也能形成气候,但这些商务区都是各自为政,比如月湖花园,两栋楼孤零零矗立于月湖畔,金汇小镇和莲桥第也是各在一边。

这也反映出海曙写字楼的另一个问题——集聚度问题。

03

新星板块算是较新的商务区板块,但遗憾的是其写字楼供应,无论从量、质,还是开发节奏、概念营造、配套落位,都和鄞州的南部商务区相去甚远。或者说,从一开始新星板块也没有刻意朝商务区的方向包装——尽管它条件不错。

低如壹都文化,2000多就能租一间;高如众创空间,想进也未必能进。而且因为没有地铁,招工魅力就比其他商务区逊色不少。

原本南站南侧可以乘着工业互联网的东风和发达的枢纽效应,规划经营一个较成规模的商务区,但可惜该板块的写字楼供应量非常有限,不能形成商务集聚效应,因而发展空间受到极大限制。

在海曙的其他区域写字楼供应也呈鲜明的点状分布。比如气象路的地质大厦、高桥的高桥大厦、汽车站的香溢泛亚、南塘的中湾广场、南苑北侧的中信国际、蓝天路的丽园尚都。都是单打独斗,孤军奋战,核心客群都是地缘客户,辐射力有限。

写字楼的集聚效应有助于商务办公形成完整的产业链。广告和设计类公司喜欢在甲方不远的区位办公,大公司也希望供应商就在自己周围,金融机构更喜欢扎堆,久而久之,生态就这么形成了,南部商务区的崛起就是如此。体量越大,受者越众,这也是写字楼市场的马太效应。

因此,新商务区的集聚度不足也限制了海曙区商务办公市场的扩张,同时还导致了另一个不良反应——中坚产业的外流。

04

产品定位决定受众属性,住宅如此,写字楼也是如此。

金汇小镇吸引的一定是金融机构或高端事务所,因为他们租得起,中小公司想都不用想。枫林晚是个例外,毕竟是难得的文化地标。但金汇小镇体量有限,金融公司或其他大企业的总部就很难落位,如果容积率高个两倍,金汇小镇吸引力会更强,可惜这从一开始就不可能。莲桥第现在成了甬城商务人士的喝茶基地,它自己的招商定位貌似也是如此——茶文化。

老写字楼吸引的是基本是中低端商务客户,租不起贵的,只能便宜的先将就。作为较注重形象的中高层级的客户,或者追求设计感和创意的客群,比如科创研发类企业、房地产类、金融保险、商贸物流、文创公司、企业总部、海外公司驻宁波机构、中高级事务所等等,都会更倾向于在写字楼供应更齐全的区域办公。

月湖旁某高端写字楼本来吸引了一些房产公司,因为形象赋能极好。但随着房地产市场的持续低迷,这些企业纷纷搬迁至性价比更高的鄞州商务区,新的公司久久不曾补位,空置率便居高不下了。

去年一位从事供应链管理的海归专家告诉我,正打算把办公室从海曙搬到鄞州或者镇海、北仑,因为那里的理想合作客户更多。她的服务费是以万元/天计算的。

如果海曙区有大量次新写字楼,即10年内开发的写字楼,也能留住不少客户。但可惜这一产品的供应在海曙基本是个空白。天一的汇金大厦是15年前开发的,勉强算当地的次新写字楼,如今的租金也就在2块左右,未整修的楼层只有1块多。

恒隆广场也是如此,但恒隆面积都不小,又把一批中坚产业劝退了。

更典型的是平安保险。其海曙区营业部(之前在二百)去年居然搬到了新世界宁波塔,可谓名在海曙,身心全去了江东。

产业的外流当然也意味着产业人群的外流,谁愿意住得离上班地点太远呢?产业外流的尽头是整条产业链的外流,十五分钟供应圈乾坤大挪移,比如科创研发类、中高端商业服务类、金融类,这同时又意味着财富和机遇的外流,阻碍海曙的产业转型升级。

所幸的是海曙应该也发现了这点。他们正在丁家湾依托交通优势,谋划新的总部基地。又在南站的三市附近谋划新的互联网产业基地,近期还有江汇城商务概念的兑现。这些举措势必都能弥补当下的不足,不过要真正解决写字楼供应,还需要继续在产品多元化,和商务区的实际经营上持续发力,也要在新商务的规划建设上科学谋划。

因为海曙的对手们都已抢跑了多年,要奋起追赶只能发足狂奔,如此才能追回失去的那十多年。

末了请大家一起来开个脑洞,如果海曙区再规划个商务区,你觉得哪里更合适?答案可在评论区留言。

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